나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55922 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 및 남측 인근에 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩중 1층 103호, 2층 202호, 209호로서
외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 몰탈 페인팅 등
바닥 ; 타일 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 1층 103호, 2층 202호는 근린상가로 이용중이고 2층 209호는 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 상가빌딩 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접하고 빌딩 지하주차장 출입로는 남측 중로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역(봉담2지구)으로 지구단위계획구역(화성봉담2지구)이고 중로3류(폭 12m ∼15m)에 접하며 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 임.

공부와의 차이

본건 평가의뢰서상 기호(1)의 대지에 대한 소유권 비율이 16.02748㎡ 로 의뢰되었으나 부동산등기부 및 토지대장상 대지에 대한 소유권 비율이 22.17449㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55922 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3, 세정프라자1동 1층 103호

* 토지 면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

* 건물 면적: 47.04㎡ (약 14.23평)

* 토지/건물 일괄 매각

* 용도: 근린상가

* 감정가: 120,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '화담고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트단지, 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 보통 수준입니다.

* 교통 상황으로는 제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 서측 및 남측 인근 통과하는 간선도로(상리1길, 상리3길)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 남측으로 중로에 접하고 있으며, 빌딩 지하 주차장 출입로는 남측 중로에 연결되어 있어 도로 접근성은 양호합니다.

* 본건은 준주거지역(봉담2지구)으로 지구단위계획구역(화성봉담2지구)에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m ~ 15m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태에는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.

* 화성봉담2지구는 택지개발이 진행된 지역으로, 관련 공공주택지구 지정 및 지구단위계획이 수립되어 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황에 따르면, 2020년 11월 25일 주식회사도오 명의의 소유권 보존 등기가 되었으며, 같은 날 안산신용협동조합 명의의 근저당권(공동담보)이 설정되었습니다.

* 또한, 수협은행 명의의 소유권 이전 신탁 등기가 경료되어 있습니다.

* 본 경매는 안산신용협동조합의 신청에 따른 임의경매입니다.

* 2025년 5월 13일 안산신용협동조합 명의로 임의경매 개시결정이 되었으며, 채권액은 12,000,000원입니다.

* 2025년 7월 24일 화성시 명의의 압류가 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액은 12,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 근린상가로 이용 중에 있으며, 주변에 아파트 단지와 학교, 공원, 일반음식점, 근린상가 등이 혼재되어 있어 상업 시설로서의 기본적인 수요는 존재합니다.

* 1층 103호와 2층 202호는 근린상가로 이용 중이나, 2층 209호는 공실 상태입니다.

* 세정프라자 1동은 지하 2층, 지상 5층 규모의 상가 빌딩입니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 현상은 보통 수준입니다.

* 봉담읍 지역은 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있으며, 본건이 위치한 상리 지역은 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 곳입니다.

5. 생활정보

* 본 건물에는 급배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

* 인근에 화담고등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 차량 이동 및 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건 대지에 대한 소유권 비율이 부동산등기부 및 토지대장상 22.17449㎡로 확인되었으나, 감정평가 의뢰서상에는 16.02748㎡로 기재되어 있어 공부와 실물 간의 면적 차이가 존재합니다. 이는 권리 분석 시 또는 낙찰 후 처리에 있어 주의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수되는 권리나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 2층 209호 공실: 일부 공실 상태로 인한 공실 리스크 및 임대 수익률 저하 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산의 경매 진행 여부 또는 가치 변동이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 주거 단지, 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 상권 수요는 있으나, 2층 일부 공실 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

* 특히, 공부상 토지 면적과 감정평가상 면적 간의 차이는 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

* 공동담보 물건이라는 점도 함께 고려해야 합니다.

* 경매 절차 및 권리 관계를 명확히 파악하고, 현장 조사를 통해 임대차 현황 및 건물 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* '화담고등학교' 인근의 준주거지역 상가 건물로, 지역 내 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 1층 근린상가는 현재 이용 중이며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 공실 및 공부와의 차이 등의 리스크를 상쇄할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지 및 학교의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없는 점과 권리 분석상 낙찰 후 소멸되는 권리가 대부분인 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 2층 공실 및 공부와의 차이, 공동담보 물건 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로 96,000,000원 ~ 108,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.