나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33476 [1] 경기도 김포시 대곶면 석정리 119-33 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 ""석정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고
부근은 각종 규모의 공장,임야,농경지 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 시외곽에
위치하고 있어 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)토지:대체로 사다리꼴 모양의 토지로 공업용 건부지로 이용되고 있음.
기호(3~11)토지:도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1)토지:기호(3~11)토지를 통하여 인접도로와 연결됨.

기호(3~11)토지:본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:농림지역,성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호구역
(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)
(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토석채취제한지역(공원녹화사업소 협의요함)
<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(3)토지:계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및
군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역
(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(4,5)토지:계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및
군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역
(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,
영농여건불리농지.

기호(6,7)토지:계획관리지역(계획관리지역),농림지역,성장관리계획구역(산업형,종합허가과
문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토석채취제한지역
(공원녹화사업소 협의요함)<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,영농여건불리농지.

기호(8)토지:계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사사기지 및
군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역
(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(9,10,11)토지:계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및
군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역
(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

기호(8)토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물:2022년 1월 11일 사용승인을 받은 일반철골구조 난연판넬지붕 1층건물로
외벽:판넬마감등
내벽:판넬 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

공업용으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 아래와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

ㄱ)철파이프조,작업장:(9*9)+((10+13)*9)/2)= 약185㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록8 토지는 공부상 임야이나 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33476 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

감정가: 1,015,712,325원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 대곶면 석정리 119-33

용도: 공장

토지면적: 2911.00㎡ (약 880.7평)

건물면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물 제시외면적: 185.00㎡ (약 56.0평)

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 석정리 소재 “석정초등학교” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 각종 규모의 공장, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 시 외곽에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호(1) 토지는 기호(3~11) 토지를 통해 인접 도로와 연결됩니다. 기호(3~11) 토지(총 면적 1398.8148㎡)는 현재 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 부채 현황

등기부채권 총액은 909,372,673원입니다. 말소기준권리는 국민은행 근저당권(2022-06-15 접수, 696,000,000원)이며, 본 경매로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-29

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 500만원은 인수될 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 추가 확인 필요)

* 임차인: 주식회사피케이오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 500만원 인수 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 김포시 대곶면의 공업지역에 속해 있으며, 주변에 다양한 규모의 공장들이 위치하고 있습니다. 이는 산업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다.

4.2. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 기호(3~11) 토지는 도로로 이용 중입니다. 특히 기호(8) 토지는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용되고 있어, 현황과 공부상 지목의 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 석정초등학교가 소재하고 있으며, 차량을 통해 접근 가능한 거리에 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 개발 계획 및 규제

본건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 불일치

기호(8) 토지가 공부상 임야이나 현황 도로로 이용되고 있어, 추후 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 관련 법규 및 지자체 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

약 185㎡ 규모의 제시외 작업장 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 군사 보호 구역 등 규제

본건 지역은 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 포함되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건 및 중복 사건

유동화 물건 및 중복 사건으로 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이나 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면의 공업지역에 위치한 공장 용지입니다. 총 2911.00㎡의 넓은 토지와 198.00㎡의 건물, 그리고 약 185㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주변 공장들과의 연계성 및 차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 다소 불편합니다.

권리상으로는 말소기준권리 외 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 500만원 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항입니다.

가장 큰 리스크 요인은 기호(8) 토지의 공부상 임야이나 현황 도로 이용, 그리고 다양한 법적 규제(군사 보호 구역, 성장관리계획구역 등)입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 신중함이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 공장 용도: 산업 활동을 위한 부지 확보에 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 시 외곽 지역의 산업 단지 잠재력: 김포시의 개발 방향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,015,712,325원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 500만원 인수 여부, 토지 현황 불일치(기호8번 임야 현황 도로) 및 복잡한 토지 이용 제한 사항, 제시외 건물 존재 등을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

투입될 총 보증금(대항력 있는 임차인 보증금 인수 시 500만원 추가)과 제반 비용, 예상되는 개발 및 이용의 제약을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 분석상 특별한 문제가 없는 점과 물건의 규모를 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 812,570,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 법적 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 판단하여 상향 조정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.