나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509065 [1] 인천광역시 부평구 부평동 208-11 삼오빌라 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택 및 단독주택 등이 밀집하여 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 및 수도권전철1호선 부평역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물
(사용승인일자 : 2002.03.21) 중 제4층 제402호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509065 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 208-11 삼오빌라 4층 402호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일자: 2002년 03월 21일

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 118,000,000원

토지 면적 (지분): 11.59㎡ (약 3.5평)

건물 면적 (전용): 29.46㎡ (약 8.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택이 밀집한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인천1호선 및 수도권전철1호선 부평역과 노선버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형 평지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-03-02)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 15일

* 배당신고일자: 2024년 03월 14일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 함)

* 인수되는 권리: 상기 김 임차인은 대항력 있는 임차인으로서, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 392,067,448원

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

* 건물 용도: 공동주택(아파트)으로 이용되고 있으며, 토지 또한 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용 가능한 지역입니다.

* 잠재적 상업 활동: 일반상업지역에 속해 있어 향후 건물 활용도 증대 및 다양한 근린생활시설 도입 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 인천부흥초등학교가 인근에 위치하며, 부평역을 중심으로 한 상업 및 업무 지구의 영향권 안에 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인천부흥초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인천1호선 및 수도권전철1호선 환승역인 부평역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 부평역 상권을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석상 본건과 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 매수 희망 시 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 총 실투자금액이 상승하며, 임차인의 전액 미변제 시 잔금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축 및 개발 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 복합적인 법적 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 핵심 지역 중 하나인 부평역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 일반상업지역에 속해 있어 향후 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 감정가 118,000,000원을 초과하므로, 총 투자금액 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금액을 고려한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부평역 역세권 프리미엄: 인천 1호선 및 수도권전철 1호선 환승역인 부평역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하여 높은 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 및 상업 인프라: 주변에 주거 밀집 지역과 상업 시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역의 잠재적 가치: 향후 재개발 또는 용도 변경 시 수익성 증대 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

인수 보증금: 130,000,000원

본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외하고 계산하라는 지침에 따라 감정가를 기준으로 삼되, 실제 인수해야 할 보증금 130,000,000원이 감정가 118,000,000원을 초과하는 상황임을 감안해야 합니다. 따라서, 낙찰 후 부담하게 될 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 인수되는 보증금 130,000,000원에 대한 부담을 고려하여 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 60% ~ 80% 수준(약 70,800,000원 ~ 94,400,000원)에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 일반적인 제시이며, 실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 함께 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.