나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509176 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 124-23 한화 206동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '부마초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 지하철7호선 '산곡역' 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 17층 중 13층 1301호로서,

외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감
창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 통행이 가능하고 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-02-03),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509176 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 124-23 한화 206동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 26.50㎡ (약 7.92평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

건축년도: 1997년 (단지 사용승인일 기준, 206동 사용승인일 1999.11.02)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '부마초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 소재합니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 '산곡역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 이용하여 통행이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 8월 4일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을11)입니다.

* 주요 권리 분석:

* 본건에 설정된 모든 근저당권 및 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부등본상 특이사항은 확인되지 않았습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용이 없어 실제 존재 여부 및 영향은 추가 확인이 필요합니다. (현재까지 제공된 정보상으로는 인수되는 권리 없음으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 산곡역이 인접해 있어 유동 인구 확보에 유리한 측면이 있으나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 집객력이 높은 상권이라기보다는 배후 주거지의 소비를 중심으로 하는 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부마초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 산곡역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 아파트 노후화: 1997년 사용승인된 아파트로, 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 재건축/리모델링 이슈: 아파트 노후화에 따라 장기적으로 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 아파트로, 지하철 7호선 산곡역을 이용 가능한 역세권 단지 내 아파트입니다. 주변 학군으로는 부마초등학교가 인접해 있으며, 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편이나, 임차인 현황이 미상으로 명도 관련 불확실성은 존재합니다. 아파트의 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 산곡역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트라는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 우수한 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주자에게 적합합니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 장기적으로 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 360,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (JSON 정보 기반):

* 2026년 7월 7일: 59.88㎡ (전용면적) 거래가 327,000,000원 (한화2단지)

* 2026년 7월 9일: 84.37㎡ (전용면적) 거래가 381,000,000원 (한화1단지)

* 2026년 7월 20일: 84.58㎡ (전용면적) 거래가 459,000,000원 (한화2단지)

* 대상 물건은 59.88㎡ (약 18.11평)으로, 가장 유사한 거래 사례는 2026년 7월 7일 거래된 327,000,000원 (59.88㎡)입니다.

* 최근 실거래가(327,000,000원)는 감정가(360,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 이는 감정가 책정 시점 이후 시세 상승이 있었거나, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 해당 면적의 최근 실거래가가 3억 2천 7백만원 수준임을 고려할 때, 감정가 대비 약 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 370,000,000원 (감정가 대비 약 94% ~ 103%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.