나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1402 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4 202동 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""마석중학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 5층 504호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형 연립)(전유면적 : 78.42㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 사다리형의 토지로서, 단지형 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책
기본법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 전유부분외에 다락층이 소재하는 복층구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공동주택(도시형생활주택-단지형 연립)으로 이용중임
2. 본건은 공부상 전유부분 외에 다락층이 소재하는 복층구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1402 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4 202동 5층504호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형 연립, 복층구조)

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 60.24㎡ (약 18.2평)

* 건물면적: 78.42㎡ (약 23.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOO

* 준공일: 2018년 12월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 묶여 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 외곽 공도와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 19일 접수된 서울축산업협동조합 근저당(을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 2021년 7월 19일 (한경현, 매매)

* 신탁등기말소: 2021년 7월 19일 (주식회사제이에스케이솔루션)

* 근저당: 2021년 7월 19일 (서울축산업협동조합, 201,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024년 11월 22일 (서민금융진흥원, 10,800,000원)

* 가압류경정: 2024년 12월 10일 (서민금융진흥원)

* 압류: 2025년 1월 7일 (구리세무서장)

* 가압류: 2025년 1월 17일 (주식회사국민행복기금, 13,124,393원)

* 임의경매개시결정: 2025년 5월 8일 (서울축산업협동조합, 161,419,788원)

* 인수되는 권리: 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서 본건의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상 별도의 지상권은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 경기도 남양주시 화도읍 창현리 663-3번지, 다세대주택, 2017년 준공, 전용면적 40.08㎡(약 12.1평), 2026년 5월 14일 100,000,000원에 거래. (㎡당 약 249만원)

* 경기도 남양주시 화도읍 창현리 423-5번지, 연립주택, 1998년 준공, 전용면적 49.04㎡(약 14.8평), 2026년 5월 8일 80,000,000원에 거래. (㎡당 약 163만원)

* 경기도 남양주시 화도읍 창현리 663-11번지, 다세대주택, 2011년 준공, 전용면적 58.2㎡(약 17.6평), 2026년 7월 8일 130,000,000원에 거래. (㎡당 약 223만원)

* 시세 비교:

본건은 2018년 준공된 전용면적 78.42㎡(약 23.7평)의 연립주택입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 유일한 연립주택(1998년 준공)은 본건보다 연식이 오래되고 면적이 작으며, ㎡당 거래가액이 약 163만원으로 가장 낮습니다. 비교적 최신 연립주택인 본건의 감정가(㎡당 약 400만원)와 비교할 때 큰 차이를 보입니다. 2017년 및 2011년에 준공된 다세대주택 사례들의 ㎡당 거래가액은 각각 약 249만원, 223만원 수준으로, 이 역시 본건의 감정가보다 현저히 낮습니다. 신축 연립주택이라는 점과 복층 구조의 이점을 고려하더라도, 감정가와 제공된 시장 시세 간의 괴리가 상당한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 5층 504호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형 연립)으로 이용 중이며, 공부상 전유부분 외에 다락층이 소재하는 복층 구조입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 단지 인근에 학교 및 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 다른 현황: 복층 구조와 다락층이 공부상 전유부분 외에 소재하는 것으로 파악되어, 추후 재산권 행사 또는 거래 시 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 불확실한 임대 관계: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 제공된 시세 자료와 본건 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하여, 입찰 시 시장 가격에 대한 면밀한 재검토가 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제 지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 복층 구조와 다락층을 포함하여 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 또한, 마석중학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 하위에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 공부상 면적 외 다락층의 존재, 임대 관계의 불확실성, 그리고 제공된 시장 시세 대비 높은 감정가는 주요 투자 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2018년 준공으로 비교적 최신식이며, 복층 및 다락공간 보유로 희소성이 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료에 기반한 시장 추정 가격은 약 127,824,600원에서 195,265,800원 범위로 분석됩니다.

감정가와 시장 시세 간의 상당한 괴리를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.