나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63079 [1] 경기도 파주시 야당동 421-141 스페이스 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택, 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 야당역이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 421-141 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 안현정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.04.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63079 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 421-141 스페이스 104동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000 원

토지면적: 73.94㎡ (약 22.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

총 채권액: 약 308,144,413 원

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택, 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 야당역이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

* 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 6일 금천세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (안현정): 임대차보증금 168,000,000원, 전입일자 2021년 2월 5일, 확정일자 2021년 1월 22일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜의 근저당, 가압류, 압류 등기들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역과 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주거와 상업, 일부 공업 시설이 복합된 지역 특성을 보입니다.

* 인근에 경의중앙선 야당역이 위치하여 역세권으로서의 기본적인 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과 (2026년 5월 거래):

* 47.51㎡ (약 14.38평) 면적의 다세대주택이 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 76.71㎡ (약 23.21평) 면적의 다세대주택이 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 63.87㎡ (약 19.33평) 면적의 다세대주택이 225,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(55.70㎡)의 감정가는 214,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래가 상단 범위와 유사하나, 인수되는 임차보증금 168,000,000원을 고려하면 실질 매수 부담액은 시장 가격을 크게 상회할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 분포하고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 보증금 168,000,000원의 임차인 안현정 씨의 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 낙찰받는 즉시 추가적인 채무가 발생하며, 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 높은 인수 부담: 인수되는 임차 보증금(168,000,000원)이 본건 감정가(214,000,000원)의 상당 부분을 차지하여, 낙찰가에 따라 총 매수 비용이 시세보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장이 혼재되어 있어, 소음, 악취 등 생활 환경에 일부 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 토지 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 금액은 최근 실거래가 수준을 초과할 수 있는 잠재적 비용입니다.

* 따라서, 본 물건은 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용을 면밀히 산정해야 하며, 해당 비용이 시장 가치 대비 경쟁력이 있을 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 이용이 편리하여 주거용으로서의 가치가 높습니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수되는 임차 보증금으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으며, 철저한 분석을 통해 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 높은 위험 감수가 필요합니다.)

* 안정적인 임대 수요: 해당 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 214,000,000원입니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가 분석 결과, 본건(55.70㎡)의 시장 가치는 약 195,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 168,000,000원입니다.

* 따라서, 매수인의 총 부담액은 '예상 입찰가 + 168,000,000원'이 되며, 이 금액이 시장 가치(약 195,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 25,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

* 예상 총 매수 부담액: 약 193,000,000원 (입찰가 25,000,000원 + 인수 임차보증금 168,000,000원)

* 본 예상 입찰가는 매우 공격적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 임차 보증금의 배당 결과 및 경매 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.