나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63081 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 960-23 라동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 가 : 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘한뫼초동학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

기호 나 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘하늘초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호 가, 나 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

[기호 가]
철근콩크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 제라동 제2층 제201호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호 나]
벽돌조 시멘트기와지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제105호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 가, 나 : 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기호 가, 나 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 가 : 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

기호 나 : 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 가 : 본건 북서측으로 포장도로에 접함.

기호 나 : 본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 가 : 제2종일반주거지역(2015-04-10), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2015-04-10)(일산I-2구역 주택재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 나 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 평가명령서 및 등기사항전부증명서 상에 지하실(기호 가:19.56㎡, 기호 나:16.40㎡)이 전유부분으로 되어 있으나 집합건축물대장 상에는 동 지하실이 공용부분으로 되어 있고, 지하실 현황 역시 창고 형태의 공용부분으로 이용 중인 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함.
2. 등기기록상 지하실 19.56㎡는 전유부분이나 건축물대장 및 현황은 공용부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경63081 (1)

경기도 고양시 일산서구 일산동 960-23 라동 2층201호

연립주택

총 건물면적: 58.68㎡ (약 17.75평), 토지 지분면적: 29.131942㎡ (약 8.81평), 건물 지분면적: 25.150247999999998㎡ (약 7.61평)

감정가: 110,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘한뫼초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역도 인접해 있음.

교통 및 접근성: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물 및 토지 상태: 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 라동 제2층 제201호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시임. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 및 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중임. 본건 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획:

* 기호 가: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(일산고등학교, 한뫼초등학교), 정비구역(일산I-2구역 주택재개발), 과밀억제권역.

* 기호 나: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(아리솔유치원), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역.

3. 권리분석

등기부 현황: 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 2번 이영희 지분강제경매 (채권자: 김남태, 권리금액: 35,541,629원)임. 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 존재함.

임차인 분석: 임차인 박남수(전입일자: 1997년 4월 22일)가 존재하며, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나 대항력이 있음. 이는 특이사항으로, 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있음.

지분매각 및 공유자 우선매수: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수신고가 되어 있어 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 권리가 있음. 공유자 우선매수 청구는 1회에 한함.

공부상 차이점: 등기기록상 지하실 19.56㎡는 전유부분으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현황상으로는 공용부분으로 이용 중임. 이는 실제 이용 및 권리 행사에 있어 차이를 발생시킬 수 있음.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 일산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거 단지임.

주변 시설: 본건 주변에는 학교(한뫼초등학교, 일산고등학교 등)가 소재하여 교육 환경 보호 구역에 해당함. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

주거 편의시설: 본건 인근에 한뫼초등학교, 일산고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있음. 또한, 근린생활시설이 있어 상업 시설 이용이 용이함. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계에서 소유권 행사 및 관리에 복잡성이 발생할 수 있음.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 본 경매 참여가 불필요해질 수 있음.

재개발 구역: 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력이 있으나, 재개발 사업의 진행 속도 및 방식에 따라 장기간의 불확실성이 존재할 수 있으며, 초기 투자 회수 기간이 길어질 수 있음.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 명도 가능성 및 관련 법적 쟁점을 신중하게 검토해야 함. (금액이 미상인 경우 주의 필요 문구는 보증금/차임이 '미상'일 경우에 해당하며, 본건은 '0원'으로 기재됨.)

공부와 현황의 불일치: 등기부상 전유부분으로 등재된 지하실이 건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있고 실제도 공용으로 사용되고 있어, 실제 이용 면적 및 권리 범위에 혼란을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 물건이나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인, 공부상 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨. 특히, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인의 존재와 지하실 공부상 차이는 명확한 확인 및 법률적 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

재개발 구역 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 기대.

일산서구 일산동 지역의 주거지로서의 안정적인 수요.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 44.55㎡~63.04㎡의 물건이 2026년 6월~7월 사이 70,300,000원에서 97,000,000원 사이에서 거래되었음. 본건은 연립주택으로 면적(58.68㎡)은 중간 정도이나, 건축 연도(1983~1984년 추정)가 오래되었고 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공부상 차이 등 다수의 위험 요소를 감안해야 함. 감정가 110,000,000원 대비 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이 필요함. 따라서, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.