나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12527 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선, 경춘선 및 경의중앙선 '상봉역'
남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재
하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선, 경춘선 및 경의중앙선 '상봉역'
및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2020-08-25)

외벽 : 석재붙임마감,
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12527 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 5층 502호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지지분: 18.805㎡ (약 5.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

건물지분: 25.9㎡ (약 7.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG) (추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

건축물대장 요약:

- 건물명: 해피리움

- 사용승인일: 2020년 08월 25일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 6층

- 용도: 공동주택(도시형생활주택, 제1종근린생활시설)

- 총 연면적: 713.08㎡

- 대지 면적: 396.32㎡

- 건물 면적 (전유부): 25.90㎡ (502호)

- 호수: 총 19세대

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선을 이용할 수 있는 '상봉역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 복합 지역의 특징을 보입니다.

차량 진출입이 용이하며, 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

인근에 지하철역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

말소기준권리는 2022년 01월 24일자 서울특별시의 압류(갑3)입니다.

본건 경매개시결정 등기(갑6)는 2025년 05월 12일에 주택도시보증공사에 의해 접수되었습니다.

기타 등기된 권리(압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 및 권리사항:

* 임차인: 김희애 (주택도시보증공사 관련)

- 보증금: 300,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 10월 13일

- 확정일자: 2021년 09월 09일

- 배당신고일자: 2023년 10월 31일

- 비고: 등기부 상 을구 3번 주택임차권 (등기일 2023.10.31)이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나, 2026년 02월 25일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라, 배당 결과에 따라 인수 금액이 없을 것으로 예상됩니다.

- 권리분석상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 상기 확약서 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 임대관계는 미상으로도 기재되어 있어, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부 채권 총액: 846,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상봉동 일대는 지하철 상봉역을 중심으로 교통의 요지이며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에는 다양한 규모의 주거 시설(아파트, 다세대주택)과 근린생활시설, 오피스텔 등이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

상봉역 주변으로는 대규모 상업 시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 지역 상권 활성화 가능성이 높습니다.

소형 주택(도시형생활주택)의 경우, 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선, 경춘선, 경의중앙선 상봉역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 상봉역세권을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 주거 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 근린생활시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인이 대항력 포기 및 잔금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되기는 어렵습니다. (HUG 인수조건 변경 명시)

* 건물 노후화: 2020년 사용승인된 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 정부 정책 변화 등 외부 요인에 의해 부동산 시장이 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동북권의 주요 교통 허브인 상봉역 인근에 위치한 신축(2020년) 도시형생활주택입니다.

역세권이라는 입지적 강점과 편리한 교통망, 풍부한 주변 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인 관련 확약서 내용은 매수인에게 부담이 없을 가능성이 높습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 적절한 입찰이 이루어진다면 시세차익 및 임대수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 상봉역 도보 이용 가능한 초역세권으로, 다중 역세권의 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있어 임대 경쟁력이 높습니다.

* 풍부한 임대 수요: 역세권 오피스텔/도시형생활주택은 1인 가구 및 직장인의 임대 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없을 가능성이 높아 투자 안정성이 증대됩니다.

* 향후 개발 가능성: 상봉역 일대의 재개발 및 상권 활성화 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원이며, 전용면적 25.90㎡(약 7.83평) 기준입니다.

최근 주변 유사 물건 매매가를 분석한 결과, 평당 약 530만원에서 1110만원 수준으로 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 상봉역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 평당 1100만원 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 약 90%~95% 수준을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 중 가장 유사한 조건(2024년 준공, 47.65㎡, 530,000,000원)의 매매가를 기준으로 평당 약 11,122,000원으로 환산 시, 본건(25.9㎡)은 약 287,900,000원 수준이 됩니다.

감정가(307,000,000원)와 유사 실거래가를 종합적으로 고려하여, 약 290,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최종 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설 관련:

본건 소재지 인근 지역에 대한 별도 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.