나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12451 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 401-1 스마트빌 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""서경대학교"" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린
생활시설, 아파트, 다세대주택, 종교시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물내 2층 202호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 단지형다세대주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장, 옥상 태양광패널 등이
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

현황 단지 서측 인접 토지(정릉동 980-2)를 이용하여 단지로의 차량 진출입이 가능함.

서측 인접 토지(정릉동 980-2)는 노폭 약21m의 포장도로(보국문로)와 접함.
정릉동 980-2 토지는 공부상 지목 '대'인바, 해당 토지를 진출입로로 이용 하는 것에 관한
분쟁여지 있으니 참고바람.

또다른 서측 인접 토지(정릉동 966-279)는 지목 '하천'이나 현황은 해당 토지 지상 일부에
담장 등의 견고한 구조물이 소재하여 본건이 속한 단지의 진출입로로 이용하는 것에 장애가
있음.

토지이용계획 및 제한상태

정릉동 401-1
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

정릉동 401-7
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.
-주택임차권등기 및 민간임대주택등기 되어있음. (등기사항전부증명서 참고)

물건 비고

토지 별도등기(지역권) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12451 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 401-1 스마트빌 씨동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 23.48㎡ (약 7.11평)

토지지분: 23.485㎡ (약 7.11평)

건물면적: 35.63㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.63㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 건축물 정보

건축물명: 스마트빌 C동

층수: 5층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2021년 1월 27일 (사용승인일 기준)

내부설비: 위생 및 급배수, 개별냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장, 옥상 태양광패널 등

3. 입지조건

위치: 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서경대학교" 남서측 인근에 위치

주변환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 종교시설 등이 혼재하는 주거지역

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함

도로: 본건 단지 서측의 정릉동 980-2번지 토지를 이용하여 차량 진출입이 가능함. 이 토지는 노폭 약 21m의 포장도로(보국문로)와 접함.

4. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (2021-02-05)

* 주택임차권 (2024-05-03) : 최성민 (보증금 310,000,000원, 차임 0원). 전입일자 2022-04-25, 확정일자 2022-04-08. 배당신고일자 2024-05-03.

* 대항력: 있음.

* 비고: 인수 (보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

* 강제경매 (2025-04-29) : 주택도시보증공사 (채권액 327,207,255원). 말소기준권리.

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024년 5월 3일자 주택임차권 (대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

* 토지 별도 등기: 2020년 9월 2일자 지역권 등기 (을구 8번).

* 권리분석 요약

* 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025-04-29)입니다.

* 등기부상 주택임차권(최성민, 310,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 대항력 있는 임차인입니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 주의사항에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권 등기가 있어 실제 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

* 토지 별도등기(지역권)가 존재하므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 (2026년 5월 기준)

* 정릉동 266-63번지, 38.76㎡, 1986년식 다세대, 118,000,000원 (약 304만원/㎡)

* 정릉동 266-149번지, 53.22㎡, 2004년식 다세대, 140,000,000원 (약 263만원/㎡)

* 정릉동 266-118번지, 55.68㎡, 2002년식 연립, 234,000,000원 (약 420만원/㎡)

* 분석

* 최근 매매 사례들을 보면, 거래된 면적 및 건축 연도가 본건과 차이가 있습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 38.76㎡ 면적의 다세대는 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 312,000,000원에 비해 주변 시세가 상당히 낮은 편으로 분석됩니다. 이는 감정가가 시세 대비 높거나, 매물 자체의 특수성(권리 관계 등)이 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.

* 건축 연도(2021년)가 비교적 신축이라는 점은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 주변 시세와의 괴리를 고려해야 합니다.

6. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주변시설: 서경대학교가 인근에 있으며, 일반적인 주거지역에 속해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 상태: 2021년 준공된 신축 건물로, 엘리베이터 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 310,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 잔액이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 기재와 상반되는 내용이므로, 임차인 현황 및 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

* 도로 접근성 분쟁 여지: 본건 단지의 주진입로로 이용되는 서측 인접 토지(정릉동 980-2)의 이용에 관한 분쟁 여지가 있습니다. 또한, 다른 서측 인접 토지(정릉동 966-279)의 현황(하천 지목이나 담장 등 구조물 존재)으로 인해 진출입에 장애가 있을 수 있습니다.

* 토지 별도 등기(지역권): 토지 등기부상 지역권이 설정되어 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 최근 거래 사례에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 신축 다세대주택으로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 권리관계에서 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원 인수 여부가 가장 큰 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 달리, 실제로는 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한, 도로 접근성의 분쟁 여지와 토지별도등기(지역권) 등 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 높은 감정가는 본건의 투자 매력도를 낮추는 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 내부 컨디션 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 입지: 지하철역과의 직접적인 연결성은 부족하나, 버스 노선이 다양하여 서울 시내 접근성이 무난합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 만약 권리 관계의 위험 요소를 해소하고, 주변 시세에 맞춰 가격이 조정된다면 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 310,000,000원)의 존재와 도로 접근성, 토지별도등기(지역권) 등 잠재적 리스크가 상당합니다. 감정가 312,000,000원 대비 주변 최근 거래 시세(약 1.2억~2.3억 수준)가 현저히 낮다는 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 수 있음을 시사하지만, 경매 진행 상황 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있으며, '물건명세서 참고사항'에 명시된 '매수인이 인수함'이라는 내용은 이를 간과할 수 없음을 보여줍니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외하고 현재 시장 가치 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 어렵습니다. 제시된 주변 실거래가를 토대로 추정하더라도, 본건의 면적(35.63㎡)과 권리관계를 고려할 때, 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 현재로서는 감정가(312,000,000원) 이하, 특히 인근 실거래가 수준(약 1.2억 ~ 2.3억)을 크게 상회하는 금액으로의 입찰은 위험이 크다고 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악하고, 도로 접근성 및 지역권 관련 분쟁 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 지출액이 부동산 가치를 초과할 가능성이 높으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

현재로서는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서, 임차인과의 협상 가능성 및 법원의 배당 결과를 최종 확인한 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

11. 주변 혐오시설 정보

구글 검색 결과, 서울특별시 성북구 정릉동 401-1번지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거지역 인근에 종교시설이 소재하는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.