나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51403 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동역(5호선)' 북측 인근에 위치하는 공동주택으로서, 주위는 오피스텍, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 강동역(5호선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020.10.14일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제2층 제210호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로 업무시설 근린생활시설 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025- 01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건은 복층구조임.

-본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물대장상의 건축물현황도, 외부 관측 및 탐문조사 등을 기준으로 도시하였는바 실제와 다소 상이 할 수 있으므로 경매진행시 참 고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 채윤진)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51403 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층 210호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 강동역(5호선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 2020년 10월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제2층 제210호입니다.

인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-05-08, 채권금액 205,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(채윤진)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-08

* 확정일자: 2020-12-10

* 배당신고일자: 2023-05-15

* 대항력: 없음 [cite: provided data]

등기부요약:

* 소유권보존: 2020-10-23 (장재련 외 1명)

* 주택임차권 (채윤진): 2023-05-15 접수, 권리금액 205,000,000원, 말소 [cite: provided data]

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-05-08 접수, 권리금액 205,000,000원, 말소기준권리

권리분석 요약:

* 주택임차권은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 또한, 주택도시보증공사(임차인 채윤진)로부터 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없어 보입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 천호동 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 강동역 역세권에 위치하여 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳으로, 소규모 상가 및 업무 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 부지로 활용 중입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 5호선 강동역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

주변 편의시설: 롯데마트, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 서울천동초등학교, 강일중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

내부 구조: 복층 구조로 되어 있으며, 내부구조가 집합건축물대장상 현황도와 다소 상이할 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

임차인 관련: '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, '임차인 현황'상 대항력이 없으며 HUG로부터 대항력 포기 확약서가 제출된 점, 임차권 등기가 말소 처리된 점 등을 종합해 볼 때 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나, 경매 절차 진행 시 관련 서류를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강동역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 감정가는 2억 1백만원 수준이나, 유사 물건의 최근 감정가 및 전세 실거래가 등을 고려할 때 시세는 2억 1천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다. 임차인 관련 리스크는 확약서 및 등기부상 말소 기록으로 인해 해소된 것으로 보입니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 (5호선 강동역) 인접, 편리한 교통 환경

* 2020년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 꾸준

* 임차인 관련 권리 문제가 명확히 정리되어 인수 부담 없음

* 주변 개발 호재 (GTX-D 강동역 예정 등) 고려 시 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

감정가 201,000,000원 대비 유사 물건의 최근 감정가(약 2.15억~2.16억) 및 전세가(약 2.3억)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 2.1억 ~ 2.3억 원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 공격적인 입찰을 고려한다면 감정가 이상으로 진입 가능성이 있습니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 수준부터, 경쟁이 있을 경우 210,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 215,000,000원

(본 예상 입찰가는 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.