나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51380 [1] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 7층티-7158호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '지하철 장지역(8호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 법원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 장지역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상11층 건물 내 제7층 제티-7158호로서,
(사용승인일 2008.12.19.)

외벽:복합판넬 붙임 마감 등
내벽:몰탈위 페인트 마감 등
창호:강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 판매시설로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템방식 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 50미터, 북측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약25미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 634 :도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

중복사건: 있음

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

1.2. 건물 개요

건물명: 가든파이브라이프

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634

층수: 지하5층 지상11층 건물 내 제7층 제티-7158호

용도: 판매시설

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2008년 12월 19일

건물면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.45㎡

1.3. 토지 개요

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.0251㎡

토지 이용 상태: 판매시설 건부지

1.4. 감정가

감정가: 103,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 장지역(8호선) 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 법원 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 동측 약 50미터, 북측 약 35미터, 서측 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2/4/5/6구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지가 허가 대상이므로 본 건 판매시설 용도에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2025년 2월 3일 접수된 주식회사오케이대부문정의 근저당권(을5)입니다.

이에 따라 다음 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 강제경매 (갑4)

* 가압류 (갑5, 갑6)

* 임의경매 (갑7)

3.2. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이솔희

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2025년 1월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 7월 21일

대항력: 있음

비고: 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며 보증금 500만원 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 가든파이브라이프는 서울 동남권의 최대 규모 복합 상업 시설 중 하나로, 패션, 문화, 외식, 휴식 등 다양한 시설을 갖추고 있습니다.

주변에는 공동주택, 업무시설, 법원 등이 혼재하여 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

지하철 8호선 장지역과 인접하며, 주변에 NC백화점, 현대시티몰 등 대형 유통 시설이 있어 집객력이 높습니다.

4.2. 경쟁 환경

가든파이브라이프 자체가 대형 복합 쇼핑몰로서, 내부에 다수의 경쟁 점포가 존재합니다.

인근 위례신도시 등 배후 주거 지역의 수요가 증가하면서 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 일부 상가(특히 툴동)의 높은 공실률과 18년째 지속되는 미분양 문제가 제기되고 있어, 업종 및 주변 상권과의 연계성을 신중하게 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

지하철 8호선 장지역과 직접 연결되거나 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

복합 상업 단지 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설을 단지 내에서 이용할 수 있습니다.

주변에 공동주택 단지가 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이 씨가 보증금 500만원으로 존재합니다. 확정일자는 없으나 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.). 허가 대상이 아파트 용지이나, 추후 토지 이용 관련 변동 사항 발생 시 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 비행안전구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 기타 특이사항

'중복사건'이라는 표기가 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 있었던 이력이 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 장지역 역세권에 위치한 대형 복합 상업 시설 내 판매 시설로, 교통 편의성과 주변 유통/업무 시설과의 연계성이 강점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건 표기, 그리고 가든파이브 단지 내 일부 상가의 높은 공실률 및 장기 미분양 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 명도 협의 가능성, 중복 사건의 현황, 그리고 해당 상가의 실질적인 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 역세권 입지: 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되거나 매우 가까워 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대형 복합 상가의 잠재력: NC백화점, 현대시티몰 등 대형 테넌트와 함께 입점하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 면적 대비 잠재적 임대 수익: 7.03㎡의 토지 지분과 24.45㎡의 건물 면적은 소규모 창업이나 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 103,000,000원의 감정가는 시장 상황에 따라 재평가될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 500만원이 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 현재 감정가 103,000,000원을 기준으로 하되, 임차인과의 명도 협상 비용, 중복 사건으로 인한 절차상의 불확실성, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 통해 잠재적 인수 보증금 500만원을 감안한 입찰가 산정이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.