나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51435 [1] 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 좋은빌 제3층 제301호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택,각종
근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 '암사역'이
소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하-층/지상5층 건물 내 제3층 제301호로
서,(사용승인일 : 2011.12.06)

외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측 방향으로 노폭 약 5m 내외 및 남서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 천호동 303-15, 기호(2) 천호동 303-20 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장
치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장
상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51435 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 좋은빌 제3층 제301호임. 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 8호선 '암사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕의 지하 1층/지상 5층 건물 중 제3층 제301호로, 사용승인일은 2011년 12월 6일임.

* 외벽: 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등.

* 창호: 하이샷시 이중창호 마감 등.

이용상태

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 잘 갖추어져 있음.

토지이용

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 가장형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로상태

본건 북서측 방향으로 노폭 약 5m 내외, 남서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건은 서울동부지방법원 2025타경51435호로 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주택도시보증공사임.

등기부 요약:

* 소유권보존: 차길영 외 1명 (2011.12.09)

* 1번차현주지분전부이전: 차길영 (2020.05.22, 매매)

* 박정은 가압류: 157,500,000원 (2023.05.23)

* 주식회사케이비국민카드 가압류: 10,974,860원 (2023.05.30)

* 강동구 압류: (2025.02.04)

* 주택도시보증공사 강제경매: 190,000,000원 (2025.05.12) - 본 경매 사건의 채권자

* 국민건강보험공단 압류: (2025.05.20)

임차인 현황:

* 주택임차권 등기 (을구 7번): 2023년 6월 7일 접수, 권리자 김 명의, 임차보증금 199,500,000원.

* 본 임차인은 전입일자 2019년 5월 17일 기준으로 대항력을 보유하고 있음.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

권리 분석 종합:

등기부상 대부분의 가압류 및 압류 등기들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 그러나, 을구 7번 주택임차권 등기는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 위험 요소임.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강동구 천호동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역임. 강동초등학교를 비롯한 교육시설과 공원, 상가 등이 인접하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있음.

최근 주변 다세대주택 매매 정보 분석 (2026년 5월 거래 기준):

* 건우빌 (2016년 준공, 39.77㎡): 3억 8,500만원 (약 3,200만원/평)

* 다성이즈빌 (2017년 준공, 25.69㎡): 3억 0,000만원 (약 3,861만원/평)

* 그린하우스 (2016년 준공, 48.13㎡): 3억 5,250만원 (약 2,421만원/평)

본건(29.88㎡, 9.04평)의 감정가는 2억 2,400만원이며, 평당 약 2,478만원 수준임. 이는 최근 거래된 '그린하우스'의 평당가(약 2,421만원)와 유사한 수준으로, 감정가가 비교적 합리적으로 책정되었음을 시사함. 그러나 다른 거래 사례 대비 다소 낮을 수 있는 가능성도 존재함.

5. 생활정보

* 교육: 북동측 인근에 강동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의: 각종 근린생활시설이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 인근 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 전입일자 2019년 5월 17일 기준 대항력을 갖춘 임차인 김 의 보증금 199,500,000원임. 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있음.

* 내부 확인의 한계: 감정평가 시 폐문 등으로 인한 내부 확인의 어려움이 있어, 실제 이용 상태나 내부 구조가 공부와 상이할 수 있음. 따라서 입찰 전 현장 재확인이 필수적임.

* 건물 연식: 2011년 사용승인된 건물로, 최근 거래된 유사 사례(2016-2017년 준공)에 비해 건축 연령이 다소 높음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 준수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 감정가는 최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 중 가장 낮은 평당가와 유사하게 책정되어 시세 대비 저평가 가능성이 엿보임. 하지만, 1억 9,950만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크는 매우 중대하며, 이는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 변수임. 임차인이 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수할 수 있는지에 따라 매수인의 최종 인수 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 배당 분석과 현장 확인이 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 낮은 평당가로 감정되어, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 양호한 입지 조건: 초등학교가 인접해 있고, 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설이 풍부한 주거 지역에 위치함.

* 투자 위험 고려 시 낮은 진입 가능성: 높은 임차 보증금 인수 리스크로 인해, 해당 물건에 대한 관심이 상대적으로 낮아져 경쟁이 적을 수 있으며, 이는 낮은 금액으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 물건의 실질적인 가치에서 인수될 부채를 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 224,000,000원에서 인수해야 할 임차 보증금 199,500,000원을 제외하면, 24,500,000원의 실질 가치가 산출됩니다.

다만, 이는 임차인이 배당에서 전혀 보증금을 회수하지 못하는 최악의 시나리오를 가정한 금액이며, 경쟁 입찰 및 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 면적(약 9평)의 최근 거래가가 평당 2,421만원 ~ 3,861만원 수준임을 감안할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 2억 2천만원 ~ 3억 5천만원 사이로 추정됩니다. 그러나 1억 9,950만원에 달하는 임차 보증금을 매수인이 부담해야 하는 점을 고려하면, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 입찰가 설정이 필수적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전, 반드시 임차인 배당 현황을 면밀히 파악하고, 총 투입 예상 비용을 계산하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.