나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51422 [1] 서울특별시 성동구 도선동 332 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 도선동 소재 지하철 2호선 '상왕십리역' 북동측 인근에 위치하는 연립주택으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상가및주택 혼용지대이며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '상왕십리역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 404호로서,
(사용승인일 : 1996.09.17)
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감,
창 호 : 샷시 2중 창호 등임.

이용상태

연립주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급.배수설비, 가스보일러에 의한 개별닌방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 가로장방형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257mm)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51422 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 도선동 332, 4층 404호

용도: 연립주택

건축년도: 1996년 (사용승인일 1996.09.17)

감정가: 3억 6,600만원

토지면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성동구 도선동에 위치하며, 지하철 2호선 '상왕십리역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 상가 및 주택 혼용지대로 형성되어 있어 도심 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 지하철역과 노선버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 23일자 신한은행 근저당(1억 1천만원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을4 근저당, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

주의: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되며, 보증금 또한 0원으로 파악됩니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 그리고 보증금 외의 다른 인수 조건은 없는지 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 대비가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 도선동 일대는 주거와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

연립주택과 다세대주택이 밀집해 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철역 상왕십리역을 중심으로 유동인구가 형성되는 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 연립주택입니다. (사용승인일: 1996.09.17)

건물 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감되었으며, 창호는 샷시 2중 창호입니다.

내부 이용 상태는 연립주택으로 사용 중이며, 기본적인 위생, 급배수 및 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 가로장방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1996년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 필요성이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 형태 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

지역 지구 지정: 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 관련 기관 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 도선동의 상왕십리역 인근에 위치한 연립주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

동일 건물(청기와빌라) 4층 404호의 최근 매매 사례가 4억 9천만원으로 존재하여, 감정가 대비 시세 반영 가능성이 높습니다.

다만, 건축 연도가 1996년으로 노후화가 진행된 점과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 가치 평가 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지 조건: 지하철 2호선 역세권에 인접하여 교통이 편리하며, 도심 접근성이 좋습니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 실거래가(동일 물건)가 높은 점을 감안할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주거 선호도: 성동구 도선동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3억 6,600만원

최근 실거래가 (동일 건물 404호, 2026년 4월 4일): 4억 9,000만원

본 물건의 감정가는 3억 6,600만원으로 책정되었으나, 동일 건물, 동일 호수의 최근 실거래가가 4억 9,000만원으로 확인되었습니다. 이는 감정가가 시장 가격을 충분히 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

경매 절차의 특성상 감정가 이하에서 입찰이 시작될 수 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 따라서, 낙찰가는 시장 가치에 근접하거나 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

투자 수익률과 시세 차익을 극대화하기 위해서는, 최근 실거래가 4억 9,000만원을 기준으로 보수적인 접근과 공격적인 접근을 병행하는 전략이 필요합니다.

현 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려하여, 약 3억 9,000만원에서 4억 2,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 최근 실거래가 대비 합리적인 할인을 확보하면서도 경쟁력을 갖춘 가격대입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 매각 현황, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.