나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51404 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 275-36 엠에스카운티 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘대성고등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(철근콘크리트구조)지붕 5층 건물내 4층 401호로서,
외벽: 일부 타일 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비(현장조사시 승강기는 작동이 되지 아니한 상태임) 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.
- 본건은 이하민 소유지분(2분의 1)에 대한 평가임.

물건 비고

지분매각 / 공유자의 우선매수권 1회 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51404 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 275-36 엠에스카운티 4층401호

건물명: 엠에스카운티

준공연도: 2016년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/도시형생활주택/단지형다세대)

건물 연면적: 434.02㎡ (약 131.30평)

토지 면적: 168㎡ (약 50.82평) (대지권 면적)

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.26㎡ (약 4.62평)

토지지분: 7.63㎡ (약 2.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.47㎡ (약 8.92평) (전유부분 면적)

건물지분: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 131,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (이하민 소유 지분 1/2)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 소재하며, ‘대성고등학교’ 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 일부 타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 조사되었습니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비가 있으나, 현장 조사 시 승강기는 작동되지 않는 상태였습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

북동측으로 세로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건의 특징

본 건은 지분 매각 물건으로, 이하민 소유 지분(1/2)에 대한 평가입니다. 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 1회 제한 규정이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 민유리 (성만 표기: 민 )

보증금: 172,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 29일

확정일자: 2024년 06월 21일

배당신고일자: 2025년 06월 30일

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부 요약상 을구 순위 1번 임차권등기(2025.07.08.등기)가 확인되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 임대차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1 (2017.07.21): 소유권보존 (이하민 외 1명)

* 갑3 (2018.05.08): 소유권이전2번신탁등기말소 (안은주외 1명)

* 갑4 (2025.05.09): 3번이하민지분강제경매 (이지슬, 15,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (2025.05.16): 3번이하민지분압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑6 (2025.07.17): 가압류 (주택도시보증공사, 168,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 340,000,000원

3.4. 권리분석 종합

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑4)는 이하민 지분 강제경매입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(민 )의 보증금 172,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이 점이 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 주변 다세대주택 및 연립주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 46.47㎡ (현대빌리지) 23,500만원

* 2026년 5월: 49.97㎡ (275-154) 19,000만원

* 2026년 5월: 71.91㎡ (창성빌라) 33,000만원

4.2. 본건과의 비교

본 건은 29.47㎡(약 8.92평)의 면적을 가진 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 제공된 주변 시세 정보들은 본건보다 면적이 크거나 유사한 경우도 있으나, 거래 시점 및 구체적인 입지 조건에 따라 가격 편차가 있습니다. 최근 거래된 46.47㎡ 면적의 현대빌라가 23,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 경우 면적이 작은 점을 감안하더라도 감정가(131,500,000원) 대비 시세 조사가 필요합니다. 특히, 감정가가 1/2 지분에 대한 가격임을 감안하면, 건물 전체의 시장 가치는 약 263,000,000원으로 평가되었으나, 주변 실거래가 시세는 이보다 낮게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (예: 2026년 5월 46.47㎡ 23,500만원 거래가 기준, 1㎡당 약 506만원으로 환산 시, 본건 29.47㎡의 전체 시세는 약 149,000,000원 수준으로 추정 가능).

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북측 인근에 대성고등학교가 위치하며, 주변에 초등학교 및 중학교가 소재합니다. (검색 결과에 따르면, 갈현동 내 중고등학교가 가까운 입지 환경을 갖추고 있음). 갈현청소년센터(검색 결과,)도 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다. (검색 결과 참조)

5.3. 교통시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.4. 주변 환경

혐오시설 관련하여 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 일부 지역에서 자원순환센터 등 공공시설 건립 관련 '님비' 현상이 보도된 바 있으나, 본건 위치와 직접적인 연관성은 없는 것으로 판단됩니다. (검색 결과,,, 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지와 건물의 지분(1/2)만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 공유 관계가 성립됩니다. 이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 시 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건을 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회 제한 규정 있음)

6.3. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 172,000,000원입니다. 이는 감정가(131,500,000원)를 초과하는 금액으로, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 즉, 낙찰가 외에 최소 172,000,000원의 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.4. 승강기 고장

현장 조사 시 승강기가 작동하지 않았으며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 소유권 관련 복잡성

등기부상 소유권 보존 등기 외 신탁 관련 등기 말소 내역 등이 있어, 권리 관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구에 위치한 도시형생활주택 지분 경매 물건입니다. 입지 조건과 생활 편의시설은 양호한 편이나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높은 점이 큰 부담으로 작용합니다. 임차인의 보증금이 건물 전체의 시장 가치나 감정가를 상회할 가능성이 있어, 낙찰 후에도 추가적인 금전적 부담이 클 것으로 예상됩니다. 따라서 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 서울 시내 주거지

서울시 내 은평구에 위치하여 서울 시내의 주거지로서의 가치를 지닙니다.

8.2. 재개발 가능성

갈현동 일대의 재개발 가능성 등 장기적인 지역 가치 상승 요인을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1/2 지분에 대해 131,500,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 172,000,000원이며, 이는 감정가를 초과합니다.

이 경우, 매수인은 낙찰가 외에 임차인의 보증금 잔액을 인수하게 됩니다.

매수 희망가의 최대치는 건물 전체의 시장가치에서 임차인이 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

보수적인 시장가치 추정치(약 149,000,000원 ~ 235,000,000원(가장 유사한 46.47㎡ 거래가 기준) 범위)와 보증금 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 경우, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건의 경우 추정 시가 대비 인수해야 할 보증금 부담이 매우 크므로, 입찰은 매우 신중하게 접근해야 하며, 사실상 입찰가 산정이 어려운 상황 입니다.

만약, 엄격한 계산 규칙에 따라 ‘인수 보증금을 제외하고’ 입찰가를 산정한다면, (건물 전체 감정가 - 인수 보증금) = (131,500,000원 * 2) - 172,000,000원 = 91,000,000원 이 최대 입찰 가능 금액이 됩니다. 그러나 이는 감정가(131,500,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 실제 경매에서 유효한 입찰가가 되기는 어렵습니다.

현실적으로는 임차인과의 협상 또는 보증금 인수 부담을 면밀히 검토한 후, 추가적인 조사 및 분석이 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.