나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9830 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 101동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9830 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 101동 5층503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9830
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 101동 5층503호
• 감정가: 476,000,000원
• 최저가: 380,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9830 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 101동 5층503호 | 감정가: 476,000,000원 | 최저가: 380,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 현황

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경9830 (1) 사건번호의 부동산강제경매 물건으로, 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 101동 5층503호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각이며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 476,000,000원입니다.

토지면적은 27.79㎡ (약 8.41평)이며, 건물면적(전용면적)은 40.54㎡ (약 12.27평)입니다.

* 주택 유형은 다세대주택(도시형생활주택)으로, 등기부상의 건물면적 40.54㎡는 전용면적으로 판단되며, 분양면적(공급면적)은 별도의 공용면적 합산을 통해 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재의 "남부어린이공원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 공동주택(다세대, 연립 등) 등이 혼재하는 일반 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통이며, 주로 소규모 주거시설이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 일반적인 다세대주택 수준입니다.

지하철역과의 직접적인 접근성은 다소 떨어지나, 버스를 이용해 주요 노선으로의 환승이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 향후 개발 가능성 측면에서는 보통 수준입니다.

접합도로는 북측 폭 약 5m, 서측 폭 약 4m의 막다른 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 주차는 용이한 편입니다.

주의해야 할 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 나/다지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등이 있으며, 이는 주변의 김포공항 등의 영향으로 판단됩니다.

또한, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제가 존재합니다.

토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09 지정, 지목 [도로] 한정)으로 도로 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 연식

2022년 3월 22일에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 중 제5층에 해당합니다.

외벽은 벽돌타일 마감 등이며, 창호는 알루미늄 및 PVC새시로 양호한 상태입니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

다세대주택(도시형생활주택)으로, 내부 구조는 방, 거실겸주방, 욕실, 발코니로 이용 중이며 소형 주택입니다.

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

부동산강제경매 사건으로, 채무자 이OO의 채무로 인해 채권자 주OOOOOOO가 경매를 신청한 사건입니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 권리상의 특징은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 임차권자가 매수인(낙찰자)에게 대항력을 포기한다는 조건 하에 매각이 진행되는 것을 의미하며, 만약 이 조건이 확실하게 이행된다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험(대항력)은 없습니다. 하지만 이 조건의 구체적인 내용 및 이행 여부를 법원 서류(매각물건명세서 등)를 통해 반드시 재확인해야 하는 중대한 주의사항입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주거 환경

주거 밀집 지역 내에 위치하여 일반적인 근린생활시설은 도보로 이용 가능하나, 대규모 상권은 인근 신정동이나 목동 등으로 이동해야 합니다.

5.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

인근에 "남부어린이공원"이 위치하여 주거 환경은 쾌적하며, 교육 환경은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 만큼 인근 학교 위치를 확인하고 관련 규제를 준수해야 합니다.

5.3. 잠재적 리스크

1) 공항 소음: 토지이용계획상 제3종 구역(나/다지구)으로 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률 적용을 받으므로, 소음으로 인한 생활 불편 가능성을 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

2) 혐오시설: 양천구 목1동에 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 위치하고 있어, 본건과의 정확한 거리를 측정하여 환경상 영향권(특히 반경 300m 이내)에 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 양천구 신월동에서 비교적 경쟁 우위가 있습니다.

감정가가 4억 7,600만원으로 형성되어 있으며, 입지는 남부어린이공원 인근의 조용한 주거 지역입니다.

권리 관계에서는 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항이 있어, 낙찰자에게는 명도(인도) 및 보증금 인수 부담이 적을 가능성이 높으나, 매각 조건의 완벽한 이행을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 신축 소형 주택: 준공된 지 얼마 되지 않은 다세대주택으로 임대 수요 및 매매 시장에서 선호도가 높을 수 있습니다.

2) 권리 안정성: 대항력 포기 조건부 매각은 낙찰자가 인수할 위험을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 법원 문서를 통해 조건의 이행 여부(주택도시보증공사 명의 포기각서 등)를 철저히 확인해야 합니다.

3) 소액 투자 접근 용이성: 아파트 대비 적은 금액으로 서울 시내 주택에 투자할 수 있는 기회입니다. (End of Report)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계