나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9926 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 856 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재한 ""서울지방병무청"" 동측 인근에 소재하며, 일대는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 평지인 가장형 토지로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 30m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층으로,
외벽: 치장 벽돌 마감 등
창호: 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상 1층 및 옥탑에 소유자 미상의 제시외 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 856에 소재한 근린시설로서, 서울남부지방법원 2025타경9926 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 3,826,188,880원이며, 토지면적은 185.80㎡ (약 56.18평)이고 건물면적은 504.40㎡ (약 152.58평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 중소기업은행입니다.

공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 소재하는 특수 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 서울지방병무청 동측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 남동측으로 약 30m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을21, 3,600,000,000원)입니다.

이하 후순위 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 토지 5,214,000,000원, 건물 5,214,000,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* KODAAIKA: 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2024-09-13, 확정일자 2024-02-28, 배당신고일자 2025-05-26. 대항력 없음. (K )

* 선향희: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2019-07-19. 대항력 있음. (선 )

* 이성택: 보증금 15,000,000원, 차임 1,310,000원, 전입/사업일자 2018-03-21, 확정일자 2018-03-21, 배당신고일자 2025-06-18. 대항력 있음. (이 )

* 정금숙: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2023-02-28. 대항력 없음. (정 )

인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인 선향희(선 )와 이성택(이 )이 존재하므로, 배당 순위에 따라 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 신길동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 서울지방병무청과 같은 공공기관이 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 상권은 다양하며, 근린생활시설로서의 기능을 수행하기에 적합한 입지입니다.

남동측 30m 도로와 접하고 있어 상가 진출입 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 다양한 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

교통으로는 노선버스 정류장이 가까워 시내 접근성이 양호합니다.

교육 환경으로는 교육환경보호구역에 해당하므로, 상세 내용은 남부교육청 확인이 필요합니다.

주변 개발 현황 및 인구 통계 등 추가적인 생활 정보는 별도 조사가 필요합니다.

제시외 건물 54.00㎡ (약 16.34평)가 1층 및 옥탑에 소재하며, 매각에 포함됩니다.

주변 시설에 대한 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않았으므로, 투자자께서는 별도 확인을 진행하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인인 선향희(선 )와 이성택(이 )의 존재입니다.

이들의 임차 보증금이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 공동담보 물건으로, 담보권 설정이 여러 채권자에 걸쳐 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

건축법, 교육환경보호법 등 관련 법규상의 제한 사항(가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물은 매각 포함되나, 관련 법규 준수 여부 및 철거/양성화 가능성 등을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구라는 우수한 입지 조건과 근린생활시설로서의 활용성을 갖춘 잠재력 있는 부동산입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 리스크와 복잡한 권리 관계는 투자를 결정함에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

향후 임차인과의 협의, 명도 진행, 관련 법규 검토 등을 통해 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

건물 외관 및 내부 상태, 설비 현황 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 영등포구의 중심 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 근린생활시설로서의 가치가 높아 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 인근의 개발 계획 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액 3,826,188,880원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 복잡한 권리 관계, 제시외 건물 처리 비용 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금액, 명도 소요 기간 및 비용, 시장 임대료 수준, 주변 실거래가 등을 면밀히 분석한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

(참고: 본 보고서에서는 상세한 시장 분석 자료가 부족하여 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자께서는 반드시 자체적인 추가 조사 및 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.