나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9835 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9835 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9835
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제501호
• 감정가: 396,000,000원
• 최저가: 316,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9835 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제501호 | 감정가: 396,000,000원 | 최저가: 316,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9835 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채무자 및 소유자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제5층 제501호이며, 용도는 다세대주택입니다. 최초 감정가는 396,000,000원입니다.

전용 건물면적은 29.76㎡ (약 9.00평)이며, 대지권 면적은 19.10㎡ (약 5.78평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

2. 물건 세부 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 서울 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치하며, 역세권에 해당합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 까치산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택 건물 내 5층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2022년 01월 17일로, 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높은 용도에 해당합니다. 다만, 공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 항공 관련 규제를 받고 있으며, 과밀억제권역에도 포함되어 있습니다. 이러한 규제는 재건축 시 높이 제한 등의 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 특이사항

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자가 소유자이므로 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 및 명도 관련 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인 및 보증기관인 HUG가 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 실제로 유효하다면 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 제거되어, 통상적인 명도 리스크보다 훨씬 낮은 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주위 환경

본건이 위치한 화곡동 까치산역 인근은 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설이 잘 발달되어 있습니다. 주위는 다세대, 오피스텔 밀집 지역이며, 근린생활시설 및 교육시설 등이 고루 분포되어 있습니다. 특히 까치산역 주변의 상권과 화곡중앙골목시장 등 재래시장 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 및 생활 환경

주변 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 역세권의 주거 및 상업 혼재 지역 특성상 유흥업소나 모텔 등은 일부 존재할 수 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다. 공원 시설로는 까치산근린공원 이 인근에 있어 주거 환경에 긍정적인 요소를 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재건축 관련 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)과 공항 관련 규제(수평표면구역 등)의 영향으로 향후 건축 시 높이 제한 등의 제약이 따를 수 있습니다. 이는 개발 목적의 투자자에게는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크의 최소화

주의사항에서 언급된 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 일반적인 강제 경매 물건 대비 명도 리스크가 현저히 낮습니다. 그러나 입찰 전 HUG의 대항력 포기 의사를 법원 공고 및 관계 서류를 통해 최종적으로 재확인하는 절차는 반드시 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2022년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 서울 지하철 2·5호선 까치산역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '대항력 포기 조건'으로 해소될 가능성이 매우 높아 권리 관계가 비교적 깔끔할 것으로 예상됩니다. 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 까치산역(2, 5호선) 도보 이용이 가능한 역세권 입지로, 서울 서남부권의 우수한 교통 환경을 제공합니다.

신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 주거 설비(승강기, 개별 난방 등)를 갖추고 있습니다.

안정적인 권리 분석: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 제거되어 명도 및 권리 관계가 안전하게 정리될 것으로 기대됩니다. (조건 충족 여부 최종 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계