나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9940 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9940 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9940
• 주소: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호
• 감정가: 332,000,000원
• 최저가: 265,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9940 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 265,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9940 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9940 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 마곡지구는 서울 내 마지막 대규모 미개발지로, IT, BT, NT, GT 등 첨단 산업 육성을 목표로 개발 중이며, 동북아 관문도시, 지식산업 혁신도시, 미래 녹색도시 조성을 비전으로 하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 해당 임차인이 매수인에 대해 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 매수인 입장에서 해당 임차인과의 관계를 명확히 확인하고 법률적인 검토가 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

마곡지구는 대규모 도시개발사업이 진행되면서 주거, 업무, 상업, 녹지 기능이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 특히 IT, BT 등 첨단 산업 단지가 조성되어 있으며, 서울식물원과 같은 대규모 공원도 인접해 있습니다. 생활 편의시설 역시 지속적으로 확충되고 있으며, 젊은 층이 선호할 만한 아기자기한 카페 등이 많이 보입니다. 다만, 개발 초기 단계에는 상업시설이 부족하여 주변 지역으로 수요가 몰리는 경향도 있었으나, 현재는 많이 개선된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2021년 9월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제3층 제303호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항을 따릅니다.

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상으로, 정확한 임차 현황 및 대항력 포기 조건의 세부 내용을 반드시 파악해야 합니다. 둘째, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규에 의한 이용 제한 가능성이 있습니다. 특히, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 및 절대 보호구역은 교육 시설과의 관계에 따라 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있으므로 강서교육청을 통해 상세 확인이 필요합니다. 셋째, 마곡지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 신축 건물들이 많지만, 이는 향후 공급 증가 및 가격 변동성으로 이어질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 현재 활발히 개발되고 있는 마곡지구에 위치하고 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건이라는 복잡한 권리 관계와 다양한 토지 이용 제한 사항은 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 요구합니다. 임대차 관계를 명확히 규명하고, 각종 법규 준수 가능성을 면밀히 살핀다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

최신 건축 연도(2021년)로 인한 현대적인 시설 이용 가능성이 높습니다.

급성장하는 마곡지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

소형 면적(건물 약 8.64평)은 1인 가구 임대 또는 소액 투자용으로 매력적일 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

김포공항과의 인접성 및 교통 편의성은 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적 요인입니다.1.서울남부지방법원 2025타경9940 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9940 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 마곡지구는 서울 내 마지막 대규모 미개발지로, IT, BT, NT, GT 등 첨단 산업 육성을 목표로 개발 중이며, 동북아 관문도시, 지식산업 혁신도시, 미래 녹색도시 조성을 비전으로 하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 해당 임차인이 매수인에 대해 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 매수인 입장에서 해당 임차인과의 관계를 명확히 확인하고 법률적인 검토가 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

마곡지구는 대규모 도시개발사업이 진행되면서 주거, 업무, 상업, 녹지 기능이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 특히 IT, BT 등 첨단 산업 단지가 조성되어 있으며, 서울식물원과 같은 대규모 공원도 인접해 있습니다. 생활 편의시설 역시 지속적으로 확충되고 있으며, 젊은 층이 선호할 만한 아기자기한 카페 등이 많이 보입니다. 다만, 개발 초기 단계에는 상업시설이 부족하여 주변 지역으로 수요가 몰리는 경향도 있었으나, 현재는 많이 개선된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2021년 9월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제3층 제303호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항을 따릅니다.

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상으로, 정확한 임차 현황 및 대항력 포기 조건의 세부 내용을 반드시 파악해야 합니다. 둘째, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규에 의한 이용 제한 가능성이 있습니다. 특히, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 및 절대 보호구역은 교육 시설과의 관계에 따라 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있으므로 강서교육청을 통해 상세 확인이 필요합니다. 셋째, 마곡지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 신축 건물들이 많지만, 이는 향후 공급 증가 및 가격 변동성으로 이어질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 현재 활발히 개발되고 있는 마곡지구에 위치하고 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건이라는 복잡한 권리 관계와 다양한 토지 이용 제한 사항은 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 요구합니다. 임대차 관계를 명확히 규명하고, 각종 법규 준수 가능성을 면밀히 살핀다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

최신 건축 연도(2021년)로 인한 현대적인 시설 이용 가능성이 높습니다.

급성장하는 마곡지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

소형 면적(건물 약 8.64평)은 1인 가구 임대 또는 소액 투자용으로 매력적일 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

김포공항과의 인접성 및 교통 편의성은 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적 요인입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계