나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9932 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주
위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 제601호로서(사용승인일:2022.01.12),

외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터 내외, 북서측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반
드시 확인요망), 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망), 상대보호구역
(강서양천교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역
임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9932 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호

건물명: 그레이스빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 355,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.4228㎡ (약 6.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물지분: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

주의사항:

* 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

* HUG 인수조건 변경, 재매각 사항이 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 제601호로, 사용승인일은 2022년 1월 12일임.

외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창 등으로 마감됨.

2.4. 토지이용상태

장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용 중임.

2.5. 인접도로

본건 남서측으로 약 6미터 내외, 북서측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본건은 2023년 10월 23일자 영등포세무서장의 압류(갑5)가 말소기준권리가 되며, 이에 따라 임차권(을1, 어유진, 2023.09.07.) 및 가압류(갑6, HUG, 2023.10.30.), 강제경매(갑7, HUG, 2025.05.09.) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 1,375,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(어유진)

보증금: 352,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2023-09-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 재매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으며, 임차권은 말소됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없음. (단, 물건명세서상 지상권 등은 비고란 참조. 본건의 경우 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물정보

건물명: 그레이스빌

건축물대장상 주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2022년 1월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

4.2. 주변 실거래가 분석

최근 거래된 유사 물건들의 가격 정보를 종합 분석한 결과, 신축 연도, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 시세가 형성되는 것으로 파악됨.

입력된 최근 매매 정보 중, 2019년에 건축된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 ㎡당 약 10,810,810원의 시세를 형성함.

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 전용면적 26.61㎡(약 8.05평)이며 감정가는 355,000,000원임. 이는 ㎡당 약 13,340,849원의 시세로, 주변 신축 건물 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에 병원, 은행, 상업시설 등 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

5.2. 교육시설

인근에 서울신곡초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 주요 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 영향

본건은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 김포공항과 인접해 있을 가능성이 높음. 이로 인해 항공기 소음 피해 또는 건축 시 용적률 등 건축 제한 등의 영향이 있을 수 있음. (세부적인 영향은 현장 확인 및 관련 규정 검토 필요)

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 등에 있어 제한이 있을 수 있음. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 규제 사항이 존재하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

6.3. 재매각 이력

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 매각 시 유찰 또는 계약 미이행 등의 사유가 있었음을 시사함. 이러한 사유를 면밀히 파악하고 입찰에 신중을 기할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있음. 또한, 주변에 학교가 있고 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 주거 환경이 양호한 편임. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 소멸되므로 인수하는 부담이 없는 깔끔한 물건임.

그러나 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 소음이나 건축 제한 등의 가능성이 있으며, 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재함. 또한, 재매각 이력이 있어 최초 매각 무산 사유에 대한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식 건물임.

* 권리상 깨끗함: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 양호한 입지: 주거지역 내 위치하며 초등학교 인접, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수되는 보증금이 없어 명도 리스크가 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 355,000,000원이며, 건물 연식 및 면적, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 신축 건물의 ㎡당 가격은 약 10,810,810원에서 13,340,849원 수준으로 형성되어 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 355,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

보수적인 접근을 원할 경우, 감정가의 90~95% 수준인 319,500,000원 ~ 337,250,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

매수신청보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 71,000,000원을 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.