나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9932 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9932 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9932 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호 | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 284,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9932 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9932 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 355,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지 지분율: 2042.28

건물면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물 지분율: 2661

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 사용승인일 2022.01.12

외벽: 석재붙임 등

창호: 샷시창 등

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 약 6미터 내외, 북서측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자 및 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

주요 권리 분석 사항으로는, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 임대차 관계를 인수함에 따른 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 정확한 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

해당 물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 공동주택과 단독주택이 분포하고 있습니다.

서울신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지역 내 상권은 주거 수요를 기반으로 안정적인 형태를 보이며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2022년 1월에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 석재 외벽 마감 등으로 외관이 양호합니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

서울신곡초등학교가 도보 거리에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 매우 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건 관련: 임차인이 대항력을 포기하는 조건은 매수인의 권리 확보에 긍정적이나, 주택도시보증공사와의 계약 내용 및 실제 임대차 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 공항 인근 지역은 항공기 소음 등 환경적인 영향을 고려해야 합니다.

상대보호구역: 강서교육지원청 관할의 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어, 주변 학교의 교육 환경 보호와 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 지도 정보상 본 물건지 인근에 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 공항 관련 구역에 포함되어 있다는 점은 소음 등 간접적인 환경 영향을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본건은 2022년 신축된 다세대주택으로서, 감정가 대비 우수한 입지와 건물을 갖춘 매력적인 물건입니다. 서울신곡초등학교 인근의 안정적인 주거 환경, 양호한 교통 여건, 신축 건물이라는 점이 강점입니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 관계를 명확히 하여 매수인의 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적 요소로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 규제, 교육환경보호구역 등 토지이용계획에 대한 정확한 확인이 필요하며, 임대차 관련 세부 사항은 반드시 추가적인 조사 후 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 즉시 거주가 가능하거나 공실 없이 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 교육 환경: 서울신곡초등학교가 인접하여 학군 수요가 안정적입니다.

명확한 권리 인수: 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 인수 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다.

지역적 가치: 강서구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

합리적 가격: 감정가를 바탕으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 매입할 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계