나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102832 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-176 102동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2014.03.18)
- 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샤시 창호 마감임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 동측 하향 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102832 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-176 102동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 24.81㎡ (약 7.51평)

* 건물면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 341,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육 시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 토지 대비 동측 하향 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 물건 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다.

* 사용승인일: 2014년 03월 18일

* 마감: 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 ((7층 이하))

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

2. 권리분석

2.1. 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 을구 5번 주택임차권 (권리자: 신 , 보증금 340,000,000원, 전입일자 2021.07.13, 확정일자 2021.07.14)이 존재하며, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 7월 5일 접수된 북구(광주광역시)의 압류(갑5)로 판단됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 나중에 설정된 을구 5번 주택임차권(2023년 7월 24일 접수)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 권리: 등기부 상에는 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있었으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸되는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 07월 13일

* 확정일자: 2021년 07월 14일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 07월 24일

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 340,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

3. 시세 및 상권 분석

3.1. 시세 분석

* 건물 면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

* 감정평가액: 341,000,000원

* 인수 임차보증금: 340,000,000원

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 2026년 7월 3일: 서울 관악구 봉천동 41-7 소재, 2022년 준공 다세대주택 (전용면적 39.75㎡, 약 12.03평)이 540,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 4,489만원)

* 2026년 7월 1일: 서울 관악구 봉천동 100-84 소재, 2016년 준공 다세대주택 (전용면적 26.98㎡, 약 8.16평)이 283,000,000원에 매매되었습니다. (평당 약 3,468만원)

* 2026년 7월 6일: 경기 의왕시 봉천동 888-1 소재, 1992년 준공 다세대주택 (전용면적 61.29㎡, 약 18.54평)이 300,000,000원에 매매되었습니다. (면적 및 연식 차이로 직접적인 비교는 제한적)

* 시세 종합:

* 본건과 유사한 면적(39.10㎡) 및 연식(2014년 준공)을 고려할 때, 가장 최근 거래된 2022년식 유사 면적 물건(39.75㎡)의 매매가 5.4억원이 시세의 주요 참고가 됩니다. 이는 ㎡당 약 135.8만원 수준입니다.

* 본건의 감정평가액 3.41억원은 상기 실거래가 대비 현저히 낮은 수준이나, 이는 3.4억원의 임차보증금 인수 부담이 반영된 것으로 보입니다.

* 실질적인 매수인의 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(3.4억원)'이므로, 수익 확보를 위해서는 이 총비용이 현재 시장 가치(약 5.4억원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

* 주변 환경: '당곡고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주거지대가 형성되어 있고 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 및 지도 분석 결과, 특별히 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의를 이용할 수 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 3.4억원의 높은 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이 금액이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인의 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

* 배당 불확실성: 임차인의 배당금이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 임차인과의 관계에서 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가의 괴리: 감정가(3.41억원)는 인수 보증금(3.4억원)과 매우 유사하나, 실제 시장 가치(약 5.4억원)는 훨씬 높아, 시세 변동에 따른 위험을 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 우수한 입지에 위치한 2014년식 다세대주택입니다. '당곡고등학교' 인근이라는 점과 비교적 양호한 건물 상태는 장점입니다. 그러나 3.4억원의 선순위 임차보증금 인수 조건은 매수자에게 상당한 부담으로 작용합니다. 이러한 인수 조건으로 인해 감정가가 책정되었을 수 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때, 인수 비용까지 포함하면 총 매수 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 더불어, 인수되는 보증금 부담을 감안한 현실적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 관악구 봉천동은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2014년에 준공된 건물로, 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 잠재적 저평가: 인수 보증금 부담이 반영되어 감정가가 낮게 책정된 경우, 향후 시세 상승에 따른 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 조건 해소 또는 관리 능력에 따라 달라질 수 있음)

6. 예상 입찰가

6.1. 예상 입찰가

본건의 총 매수 비용은 '입찰가 + 340,000,000원(인수 보증금)'입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월, 39.75㎡ 기준 540,000,000원)를 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치를 약 5.3억원으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 수익성을 확보하기 위해서는 총 매수 비용이 5.3억원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이는 '입찰가 ≤ 5.3억원 - 3.4억원 = 1.9억원' 수준의 입찰가를 의미합니다.

안전 마진을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위로 제안합니다. (총 매수 비용 = 입찰가 + 340,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.