나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102779 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선 – 봉천역)등이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지 세장형 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102779 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 2천만원 (220,000,000원)

건물면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 봉천역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. (총 연면적 약 302.68㎡, 대지권 면적 약 162㎡)

건축물 구조: 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지 이용: 인접지 및 도로 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 12일 관악세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 4번 주택임차권: 오 (보증금 280,000,000원, 전입일자 2022.03.04, 확정일자 2022.02.21)

위 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

등기부 요약:

소유권보존: 선정환 (2015.05.18)

소유권이전: 송민우 (2016.01.20, 157,000,000원)

주택임차권: 오성희 (2024.03.12 접수, 280,000,000원, 인수)

압류: 관악세무서장 (2022.04.12, 말소기준)

압류: 국민건강보험공단 (2023.08.16, 말소)

압류: 서울특별시 (2025.02.21, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.01, 280,000,000원)

인수되는 채권: 을구 4번 주택임차권 보증금 280,000,000원. (물건명세서상 인수 명시)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 분포하여 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

주변 매매 사례 분석:

최근 2026년 7월 거래된 서울 관악구 봉천동 소재 '성진리치빌6차'(2022년식, 39.75㎡, 6층)는 54,000,000원에 거래되었습니다. (약 450만원/평)

최근 2026년 7월 거래된 서울 관악구 봉천동 소재 '비쥬타운B'(2016년식, 26.98㎡, 3층)는 28,300,000원에 거래되었습니다. (약 346만원/평)

시세 분석: 본건은 전용면적 24.49㎡ (약 7.41평)으로, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세를 고려할 때, 평당 약 350만원 ~ 450만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 본건 건물의 자체 시세는 약 2900만원 ~ 3300만원 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울관광고등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 단지, 상가 등 주거 및 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변으로 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 지역 및 학교 인근 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 2억 8천만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 매수인이 잔액을 인수해야 하며, 이는 막대한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정가 대비 높은 임차 보증금: 본건의 감정가(2억 2천만원)가 대항력 있는 임차인의 보증금(2억 8천만원)보다 낮아, 경매를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 희박합니다. 따라서 매수인은 보증금 잔액을 거의 전액 인수해야 할 것으로 보입니다.

시세 대비 과도한 총 부담액: 본건의 자체 시장 가치는 약 2,900만원 ~ 3,300만원 수준으로 추정되나, 임차인 보증금 인수 시 총 부담액은 약 3억 900만원 (입찰가 2,900만원 + 인수 보증금 2억 8천만원) 수준이 됩니다. 이는 본건의 현재 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액입니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2024.09.10.~2029.09.09.), 향후 토지 이용에 있어 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (통상적인 주거용 이용 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 보증금 2억 8천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 어려워 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 자체 시세가 3천만원 내외임을 감안할 때, 보증금 인수 시 총 부담액이 시세보다 훨씬 높아지는 매우 위험한 물건입니다. 토지거래허가구역이라는 점도 추가적인 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 위치: 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

잠재적 가격 하락: 현재 물건의 위험 요소를 고려하여, 극도로 낮은 가격에 낙찰받는다면 투자 가치를 고려해 볼 수는 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 자체 시세는 약 2,950만원 수준으로 추정됩니다.

법규에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면, 이는 본건 건물의 자체 시장 가치에 기반하게 됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 29,500,000원 정도로 산정할 수 있습니다.

그러나, 이는 단순히 입찰가만을 의미하며, 매수인이 실제 부담해야 하는 총액은 다음과 같습니다.

총 부담액 = 예상 입찰가 + 인수해야 할 임차인 보증금

총 부담액 = 29,500,000원 + 280,000,000원 = 309,500,000원

상기 총 부담액은 본건의 현재 시장 가치를 현저히 초과하므로, 해당 물건은 투자 가치가 매우 낮거나 없다고 판단됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.