나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5146 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 142동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "분포초등학교" 서측 인근에 위치하는 "엘지메트로시티" 142동 3층 302호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 단지내상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물(사용승인일: 2002.11.14.) 내
142동 3층 302호(전유면적: 164.76㎡)로서,
·외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 공동현관문 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 3필 일단의 다각형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망이 정비되어 있으며, 북서측 및 북동측 으로 노폭 약 20m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-176-30 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

-176-60 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.


-176-8 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대사항: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5146 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 142동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 722,000,000 원

토지면적: 62.27 ㎡ (약 18.8 평)

토지 지분: 62.27 ㎡ (약 18.8 평)

건물면적: 164.76 ㎡ (약 49.8 평)

건물 지분: 164.76 ㎡ (약 49.8 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "분포초등학교" 서측 인근에 위치한 "엘지메트로시티" 142동 3층 302호입니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 3필 일단의 다각형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 북서측 및 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

주요 용도지역은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 또한, 일반도로, 가축사육제한구역, 각급 학교 및 유치원에 대한 상대보호구역 및 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

감정가: 722,000,000 원

소멸되는 권리

등기부 등본상 확인되는 모든 근저당권(국민은행, 소상공인자영업자새출발기금주식회사)과 압류는 매각으로 인해 소멸됩니다. 말소기준권리는 2014년 3월 12일 접수된 국민은행 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸 대상입니다. 따라서 낙찰자는 본 건을 권리 인수 없이 깨끗한 상태로 취득할 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 그 내용 및 범위에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대사항: 미상.

*임차인 관련 주의 문구: *

본 물건은 임대사항이 미상으로, 보증금 및 차임 등의 임대차 내역이 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 점유 관계 및 실제 임대차 조건을 정확히 파악하기 위해 사전 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 대규모 아파트 단지인 LG메트로시티 내에 속해 있습니다. 단지 내 상가, 인근 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대규모 아파트 단지의 고정 수요를 기반으로 하는 주거 중심의 상권입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

- 아파트 명칭: LG메트로시티 아파트

- 동/호수: 142동 3층 302호

- 전용면적: 164.76 ㎡ (약 49.8 평)

- 사용승인일: 2002.11.14 (아파트 단지 전체 사용승인일: 2001.06.16)

- 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕 25층 건물 내

- 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 공동현관, 도시가스 난방 설비 완비.

- 단지 규모: 총 80동, 7,374세대

- 주차: 총 1530대 (지상 3대, 지하 154대, 전기차 충전기 지하 619대)

주변 교육시설:

* 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 용문초등학교, 부경대학교(대연캠퍼스) 등이 인근에 위치합니다.

주변 환경:

* 별도의 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 통상적인 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 계획된 대규모 주거 단지로, 생활 환경이 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임대사항이 미상으로, 실제 거주 관계 및 임대차 조건에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 미소멸 권리 존재 가능성: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 분석 결과와 감정가 사이에 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동의 대표적인 대규모 아파트 단지인 LG메트로시티 내에 위치하여 우수한 생활 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 미상 임차인 정보 및 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 감정가 대비 보수적인 시세 평가가 필요한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대단지 아파트, 편리한 교통, 풍부한 생활 및 교육 인프라.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되므로, 법적 권리 문제 없이 취득 가능.

* 유동화 물건: 신속하고 투명한 거래 절차 기대.

* 고정 수요: 대규모 아파트 단지의 안정적인 주거 수요 기반.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 188.08 ㎡ (약 56.9 평) 단위: 695,000,000 원 (평당 약 12,214,411 원)

- 84.888 ㎡ (약 25.7 평) 단위: 524,000,000 원 (평당 약 20,389,000 원) - *이례적으로 높은 가격으로, 특정 상황 반영 가능성 있음*

- 126.638 ㎡ (약 38.3 평) 단위: 400,000,000 원 (평당 약 10,443,864 원)

본건의 건물 면적(전용면적)은 164.76 ㎡ (약 49.8 평)입니다.

가장 유사한 대형 평형인 188.08 ㎡ 매물의 평당가를 기준으로 환산하면, 본건의 가치는 약 608,600,000 원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 722,000,000 원으로, 위 시세 분석 결과보다 약 18% 높습니다.

본건은 3층이라는 점과 미확인 임차인, 미소멸 지상권 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 전액보다는 시세 반영 및 리스크 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

감정가 722,000,000 원

최근 실거래가 기반 추정치: 약 608,600,000 원

안정적인 투자 수익 확보와 경쟁 상황을 고려하여, 감정가의 80%~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 650,000,000 원 ~ 680,000,000 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하십시오. 초기 접근은 650,000,000 원 이하부터 고려하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁률을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.