나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104630 [1] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산지하철 2호선 "해운대역" 남서측 인근에 위치
하고, 주위는 중소규모 공동주택,업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 부산지하철 2호선 "해운대역" 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건내
제9층 제904호 및 제13층 제1308호로서,
외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 및 제1종근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획
구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(150m이하)<건축법>, 온천지구
(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)임.
기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획
구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(150m이하)<건축법>, 온천지구
(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.), <추가기재>건페율1/10강화
구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104630 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 334,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 건물/토지 정보

준공년도: 2020년

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.7911㎡ (약 2.36평)

건물면적: 56.55㎡ (약 17.11평) (전용면적)

건물지분: 56.5488㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철골철근콘크리트조, 지하 4층, 지상 20층 건물 내 9층

건물 용도: 오피스텔, 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산지하철 2호선 "해운대역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 2호선 "해운대역" 및 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 도로

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서, 북서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 26일 접수된 을5 근저당권 (채권자: 이정수외 2명, 채권액: 450,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 19일

확정일자: 2020년 6월 12일

대항력: 있음

권리사항: 집합건물 등기부상 을6 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위이므로 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 전

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 21일

확정일자: 2023년 7월 6일

대항력: 있음

권리사항: 후임 임차인으로, 물건명세서에 '후임 임차인 전춘우와의 점유관계가 불명확하여 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 불분명'이라고 기재되어 있습니다. 이 부분은 매수인에게 중요한 불확실성 요소가 됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당받은 금액을 제외한 금액을 의미할 수 있으며, 위 임차인들의 권리 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 이 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수될 것으로 보입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을5 근저당권 (2023.07.26. 접수)

* 갑5 가압류 (2023.08.16. 접수)

* 을7 근저당권 (2024.01.02. 접수)

* 갑6 임의경매 (2024.05.07. 접수)

* 갑7 가압류 (2025.01.15. 접수)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해운대역 초역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 임대 수요

해운대 해수욕장 및 도심 업무지구와 인접하여 직장인 및 관광객 수요가 꾸준하며, 오피스텔로서의 임대 수요는 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산지하철 2호선 해운대역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 해운대 해수욕장을 비롯한 각종 문화, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 건물 정보

본건은 2020년에 준공된 철근콘크리트조 건물의 9층 오피스텔입니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 230,000,000원에 대한 대항력 인정 여부 및 점유 관계가 불명확하여, 인수 시 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 기타 리스크

* 중복 사건으로 인한 복잡한 경매 절차.

* 공동담보 물건으로 인한 권리 관계의 복잡성.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 건폐율 강화 구역 등 다양한 도시계획 규제를 받습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

해운대역 역세권이라는 우수한 입지와 신축급 건물이라는 장점을 지닌 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 전 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 추가 인수될 수 있는 보증금을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 상권에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물로 상품 가치 우수.

* 해운대 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 334,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 1월)는 56.55㎡ 기준 262,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금(이 , 50,000,000원)을 고려할 때, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 고려를 바탕으로 산정됩니다. 최근 실거래가 262,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금 50,000,000원을 고려하면, 매수인이 부담할 총액이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

전 임차인의 보증금 230,000,000원에 대한 불확실성이 매우 크므로, 이 금액은 인수되지 않을 것을 가정하고 입찰가를 고려하는 것이 현실적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 제안합니다.

만약 이 범위 내에서 낙찰받고 이 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수한다면, 총 투자 비용은 330,000,000원에서 350,000,000원 사이가 됩니다.

따라서, 낙찰 시 총 예상 지출액이 시장가치(약 262,000,000원) 및 감정가(334,000,000원)와 비교했을 때 합리적인 수준이 되도록 신중한 판단이 요구됩니다.

입찰 전, 임차인과의 협상 가능성 및 법원의 최종 판단을 반드시 확인하시기 바랍니다.

최근 실거래가 (참고): 262,000,000원

인수 예상 보증금 (이 ): 50,000,000원

권장 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.