나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109246 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1114호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109246 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1114호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경109246 | 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층1114호 (스타테라스) | 감정가: 684,000,000원 | 최저가: 80,471,800원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 부산동부지원 2024타경109246 (1)호의 근린생활시설(일반음식점)에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층 1114호에 위치하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 최초 감정가는 684,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 유동화 전문 회사로 추정되어 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건의 건물 전용면적은 56.12제곱미터(약 16.97평)이며, 대지권은 9.43제곱미터(약 2.85평)입니다. 해당 건물은 2020년 12월 17일에 사용 승인된 철골철근콘크리트합성구조의 11층 건물 중 11층에 위치합니다. 상부층에 위치하여 테마파크 및 바다 조망권 확보 가능성이 높습니다.

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으며, 인접한 호와 일단의 상가로 사용되다가 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 부산의 대표 관광단지인 동부산 오시리아 관광단지 내 핵심 상업시설인 스타테라스 11층에 자리 잡고 있습니다. 특히, 영남권 최대 테마파크인 롯데월드 어드벤쳐 부산의 남측 인근에 위치하고 있어 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

교통 환경으로는 기장해안로(왕복 7차선) 및 기타 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 오시리아역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 현황 및 잠재력

오시리아 관광단지는 롯데 프리미엄 아울렛, 이케아, 롯데월드 어드벤처, 아쿠아월드(예정) 등 대규모 관광 레저 시설로 형성되어 연간 천만 명 이상의 관광객 수요가 예상되는 지역입니다. 본 물건은 이러한 대형 집객 시설의 최전선에 있어 높은 잠재력을 가집니다.

하지만 현재 본 물건은 일반음식점으로 사용되다 영업이 중단된 것으로 탐문조사되었습니다. 또한, 오시리아 관광단지 내에서도 대기업 상권과 일반 상업시설 간의 영업 편차가 발생하고 있으며, 일반 상권 지역 일부는 공동화 현상이 우려된다는 보도가 있어, 현 시점의 상권은 불안정한 상태로 판단됩니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 국립부산과학관, 아난티코브, 해동 용궁사 등이 위치하여 방문객 유입이 꾸준한 관광지역입니다.

혐오시설 탐문 결과, 관광단지의 특성상 일반적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상권 내 일부 구역의 상가 공실률 증가 및 영업 부진이 주변 환경의 중요한 리스크 요인으로 작용하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 채무자 겸 소유자가 동일하여 복잡한 권리관계는 없을 것으로 보이나, 채권자가 유동화 회사인 점을 고려하여 근저당권 및 기타 채권의 규모와 말소기준권리 이후의 모든 권리관계 소멸 여부를 철저히 확인해야 합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄 매각으로 토지이용계획상의 제한(관광단지, 지구단위계획구역 등)을 준수해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 검토

최대 리스크는 상권 활성화 지연에 따른 공실 리스크입니다. 감정평가서 작성 당시 이미 영업 중단이 탐문된 상태로, 이는 상가 임대차 시장 상황이 좋지 않음을 시사합니다.

관광진흥법에 따른 관광단지 내 지역 제한으로 인해 상업 시설 외 용도 변경이 어렵다는 점도 운영상 유연성을 저해하는 요소입니다.

따라서, 낙찰 후 빠른 시간 내에 신규 임차인을 확보할 수 있는 구체적인 영업 전략(업종 변경, 내부 인테리어, 테마파크/바다 조망권 활용 등)이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

핵심 입지: 롯데월드 어드벤처 바로 앞의 상징적 위치와 오시리아 관광단지 내의 풍부한 관광 수요 잠재력.

상품성: 11층의 상층부 상가로, 테라스 활용 및 조망권(테마파크 또는 바다)을 통한 차별화된 업종 구성 가능.

경매 활용: 영업 중단 상태이므로, 유찰을 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 공실 리스크를 상쇄할 수 있는 가격 경쟁력 확보 가능.

4.2. 종합 의견

본 물건은 부산 오시리아 관광단지 내 최고의 입지 조건을 갖춘 근린생활시설이나, 현재 영업 중단 상태와 주변 상권의 공동화 우려를 동시에 안고 있습니다. 따라서 투자는 높은 잠재력과 높은 리스크가 공존하는 '하이 리스크 하이 리턴(High Risk High Return)' 유형으로 분류됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 유찰을 기다려 입찰 가격을 보수적으로 책정해야 합니다. 낙찰 후에는 현행 용도(일반음식점)에 구애받기보다는 주변 상권에서 부족하거나 차별화된 업종(예: 고급 레스토랑, 전망 좋은 루프탑 카페 등)을 유치하여 잠재적인 상권 수요를 선점하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계