나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [1] 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4311 [1] 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경4311 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 73, 지하1층103호 | 감정가: 40,000,000원 | 최저가: 14,336,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경4311 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 김해시 내동 1119-2 지하1층 103호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 40,000,000원이며, 특이사항으로 유동화물건에 해당합니다.

1.2. 물건 현황 요약

본건은 지하 2층, 지상 10층 건물 중 지하 1층에 위치하며, 사용승인일은 1998년 6월 11일입니다.

토지면적은 $15.60\text{m}^2$ (약 $4.72$평), 건물면적은 $81.92\text{m}^2$ (약 $24.78$평)입니다.

현재는 요양병원으로 이용되었으나, 현황조사일 기준으로 미운영 중인 상태입니다.

채무자 및 소유자는 의OOOOOOOOOO, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 물건 세부 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 "가야중학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 양호하여 전반적인 입지 여건은 우수합니다.

인근 지역은 상업시설 밀집도가 높은 환경으로, 유동 인구가 확보되는 중심상업용지입니다.

주변에 장례식장, 폐기물 처리시설 등 특별히 기피할 만한 혐오시설은 확인되지 않으며 상업 및 주거 기능이 혼합된 양호한 환경입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕으로 견고한 구조이며, 외벽은 인조석 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

내부는 요양병원으로 이용되었던 특수한 실내 인테리어 상태입니다.

기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 규제 사항

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(중심상업용지)에 해당하여 상업적인 이용 가치가 높습니다.

대로2류(폭 30m-35m) 및 보행자전용도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

방화지구 및 시가지경관지구(일반) 규제가 있으나, 이는 해당 지역의 건물 건축 및 외관에 대한 제한일 뿐 상업적인 활용을 저해하는 요인은 아닙니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 특별한 문제가 없을 것으로 보입니다.

경매구분이 부동산임의경매이므로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화물건이라는 특이사항이 있어 채권 관계에 대한 최종 확인이 필요하며, 법원 문건을 통해 정확한 권리 분석을 진행해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현황조사일 기준 관리비 미납내역이 8,269,000원(연체료 별도) 존재한다는 점입니다.

이 미납 관리비 중 '공용부분' 관리비는 인수 가능성이 있으므로, 입찰 전 체납 금액 및 공용/전용 부분 비율에 대한 확인이 필수적입니다.

또한, 현재 요양병원으로 이용했다가 미운영 중이므로, 새로운 용도로의 전환 시 용도 변경 허가 및 내부 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 김해시 내동의 중심 상권에 위치한 일반상업지역 내 근린생활시설로, 입지 조건은 최상급입니다.

비교적 저렴한 감정가(40,000,000원)에 넓은 면적($81.92\text{m}^2$, 약 $24.78$평)의 지하 공간을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 미납 관리비 인수 가능성과 특수 용도(요양병원)로 인한 용도 변경 및 리모델링 비용을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대형 아파트 단지와 학교, 공원 등이 밀집된 상권 핵심 지역으로, 유동 인구가 풍부하고 접근성이 우수하여 상업시설로서의 가치가 높습니다.

저층 대형 면적: 지하 1층의 $81.92\text{m}^2$ (약 $24.78$평) 대형 면적은 헬스장, 창고형 사무실, 스튜디오 등 다양한 용도로의 변경 가능성이 있습니다.

상업지역 희소성: 일반상업지역 내 중심상업용지에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계