나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6584 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 129-1 과수원 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6584 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 129-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경6584 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 129-1 | 감정가: 925,200,000원 | 최저가: 242,534,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 과수원

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6584 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 129-1

용도: 과수원 (부정형 완경사 토지)

경매구분: 부동산임의경매 (재매각)

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 11396.00㎡ (약 3447.53평)

건물면적: 0.00㎡ (본건물 없음)

제시외건물 및 수목 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

감정가: 925,200,000원

2. 권리 분석

2.1. 등기부 및 채권 관계

소유자 및 채무자: 장OO

채권자: 마OOOOOOOOO

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 상세한 소멸 여부는 별도의 등기부등본 확인이 필수입니다.

2.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(과수원)이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

재매각 물건: 본 경매는 재매각 물건으로, 과거 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 높습니다. 재매각 사유를 정확히 파악하여 입찰에 반영해야 합니다.

제시외 물건 포함: 주의사항에 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(감나무 약 400주)이 매각대상에 포함되어 있다고 명시되어 있습니다. 제시외 물건의 소유권 이전에 문제가 없으나, 낙찰 후 이용 계획 시 해당 시설들을 고려해야 합니다.

맹지(도로 접근성): 지적도상 맹지이나, 인접 토지 및 본건 지상에 개설된 폭 약 2-3m 내외의 도로로 접근이 가능합니다. 차량 접근이 가능하여 농작업에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 정식 도로가 아니므로 장기적인 이용 및 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통

위치: "신천마을" 남서측 인근에 위치하며, 마을 주변의 농경지, 과수원, 임야 등으로 둘러싸인 전형적인 농촌 지역입니다.

교통: 소형 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 주거용보다는 영농 활동에 적합한 입지입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한

토지이용계획: 보전관리지역입니다. 향후 개발 가능성보다는 현 상태의 영농, 임업 등 보전 목적의 이용이 주를 이루는 지역입니다.

제한사항: 가축사육제한구역(조례참조), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립제한지역(수도법) 등 다수의 규제가 적용됩니다. 특히, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 제조업 공장 등은 설립이 불가합니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

주변 환경이 농경지, 임야 위주이므로, 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 인근 북면 소재지나 창원 도심으로 이동해야 이용 가능합니다.

3.4. 혐오시설 분석

인근 지역(월계리)에 창원북면하수처리장(공공하수처리시설)이 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. 본건 과수원과의 정확한 거리에 따라 냄새나 환경적인 영향이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 하는 사항입니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 영농 계획 및 자격 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

맹지 리스크: 사실상 통로가 있으나, 법적으로는 맹지입니다. 향후 해당 통로의 소유자가 통행을 막거나 소유권 문제가 발생할 경우 분쟁 소지가 있습니다.

재매각 이력: 전 낙찰자의 미납 사유를 추정하고, 해당 리스크(예: 과도한 가격, 숨겨진 권리 문제, 맹지 문제 등)가 해소되었는지 확인이 필요합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

투자 포인트:

1) 대규모 면적 확보: 3400평이 넘는 대규모 과수원 토지로, 농업 목적 또는 장기적인 보전/투자 목적으로는 희소성이 있습니다.

2) 감나무 약 400주 포함: 제시외 수목인 감나무가 상당수 포함되어 있어, 낙찰 즉시 영농 수익 창출이 가능합니다.

종합 의견:

본 물건은 창원 외곽의 보전관리지역 과수원으로, 투자 목적이 농업 수익 창출 또는 장기적인 토지 가치 보전에 있어야 합니다. 대규모 면적과 감정가(약 9.25억 원)를 고려할 때 개인보다는 농업 법인이나 전문 투자자에게 적합해 보입니다. 맹지 문제와 농취증 발급 여부를 최우선적으로 점검하고, 재매각 이력 및 주변 하수처리장 영향 등을 현장 조사를 통해 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계