나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7303 [1] 경상남도 김해시 대동면 주동리 42-17 답 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7303 [1] 경상남도 김해시 대동면 주동리 42-17 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경7303 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 주동리 42-17 | 감정가: 361,494,000원 | 최저가: 94,762,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경상남도 김해시 대동면 주동리 답

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7303 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 주동리 42-17

용도/현황: 답 (현황 농경지 이용 중)

토지면적: 1197.00㎡ (약 362.10평)

감정가: 361,494,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조 현황

총 토지면적: 1197.00㎡ (약 362.10평)

토지 지분율: 전체 (119700)

매각대상: 토지매각

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외 물건: 0.00㎡ (단, 지상의 비닐하우스 3동은 매각제외)

2. 권리 분석

2.1. 매각 물건 및 범위

본건은 토지만을 매각하는 '토지매각' 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 토지 지상에 소재하는 파이프조 비닐하우스 3동이 명시적으로 매각에서 제외되었다는 점입니다.

따라서 매수인은 토지 소유권을 취득하더라도 비닐하우스에 대한 소유권은 취득할 수 없으며, 추후 소유자(또는 점유자)와의 법정 지상권 또는 지료 문제, 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가 시 비닐하우스는 철거 및 이동이 용이하다는 점을 고려하여 평가에서 제외되었습니다.

2.2. 채권/채무 관계 및 경매 구분

본 경매는 채권자 대OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 이OO, 채무자는 조OO이며, 채권 회수를 목적으로 진행되는 강제처분 절차입니다.

'재매각' 사건으로 진행되고 있어 이전 낙찰자가 보증금을 포기한 사례가 있음을 시사하며, 입찰 전 권리관계 및 특이사항을 더욱 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

2.3. 법정 주의사항

가장 핵심적인 주의사항은 '농지취득자격증명 제출 필요'입니다.

본건은 지목이 '답'인 농지이므로, 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 7일 이내에 관할 기관에서 발급한 농지취득자격증명(농취증)을 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 지리적 위치 및 교통 상황

본건 토지는 경상남도 김해시 대동면 주동리 소재하며, "대중초등학교" 남동측에 위치합니다.

주위는 경지정리된 농경지 등이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 형태 및 이용 상태

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형의 형태로, 현재 농경지(답)로 활발히 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로를 통해 접근할 수 있어, 영농 활동을 위한 진출입에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역 중에서도 **자연녹지지역**에 해당하며, 가장 큰 제한은 **개발제한구역(Green Belt)**으로 지정되어 있다는 점입니다.

개발제한구역은 건축 행위 및 토지 형질 변경 등에 있어 일반 자연녹지지역보다 훨씬 엄격한 제약을 받으므로, 투자 및 개발 계획 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

추가적으로 '가축사육제한구역(모든축종 제한지역)'으로 지정되어 있어, 대규모 축사 등 혐오시설이 들어설 가능성은 낮습니다.

3.4. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 대동면 일대의 경지정리된 농경지이며, 인근에 대동승마랜드, 산해정 등 레저 및 문화시설이 소재하고 있어 농촌 지역임에도 일부 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다.

검색 결과, 토지의 현황과 용도상 문제가 될 만한 대규모의 산업 폐기물 시설이나 공공 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 농지취득자격증명 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수의 리스크가 매우 높으므로, 반드시 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

4.2. 개발 제한구역 규제 리스크

본 토지는 개발제한구역 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 매우 제한적입니다. 토지의 용도 변경이나 건축 행위가 정부의 개발제한구역 특별조치법에 의해 엄격하게 통제되므로, 단순 시세차익을 위한 투자에는 신중해야 합니다.

4.3. 제시외 물건 및 재매각 리스크

지상의 비닐하우스 3동이 매각에서 제외되어, 낙찰 후 소유자나 점유자와의 철거 협상 또는 지료 청구와 같은 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

'재매각' 사건이라는 점은 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 중대한 사유가 있었을 수 있으므로, 권리 분석 및 현장 조사 시 해당 사유를 파악하려는 노력이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대동면의 개발제한구역 내에 위치한 '답' 토지로서, 투자 시 개발에 대한 기대보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

핵심 리스크는 농취증 제출 의무와 개발제한구역 규제, 그리고 제시외 물건(비닐하우스) 처리 문제입니다. 토지 현황이 농경지로 이용 중이고 교통 접근성이 보통이므로, 실수요자(영농 목적)에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

실수요자 (영농 목적): 토지의 형태 및 현황이 농경지로 이용하기에 양호하며, 3m 내외의 농로를 접하고 있어 영농 활동에 유리합니다.

감정가 대비 유찰을 통한 가격 하락 시, 농지로서의 활용 가치를 고려한 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

도시지역 내 자연녹지지역이라는 점은 장기적으로 제한이 완화될 경우의 잠재적 가치를 기대할 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서 검토해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계