나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114935 [2] 경상남도 창원시 진해구 청안동 산37 임야 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114935 [2] 경상남도 창원시 진해구 청안동 산37 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경114935 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 청안동 산37 | 감정가: 34,224,000원 | 최저가: 8,970,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 매각 정보

본건은 창원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 창원지방법원 2024타경114935 (2)이며, 매각대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지는 경상남도 창원시 진해구 청안동 산37 일원으로, 용도는 임야입니다.

토지면적은 1488.00㎡ (약 450.14평)이며, 감정가는 34,224,000원으로 평가되었습니다.

본건은 토지일부 지분 (37200 지분율)만 매각하는 지분 매각 물건이므로, 공유 관계를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 입지 조건

본건 임야는 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 "안성마을" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 마을 주변 산림지대로서 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있으며 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

지형은 남서향 완경사지대의 부정형 토지이며 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로상태

본건 임야(일련번호 2)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 차량 접근이 불가능합니다.

맹지라는 특성으로 인해 향후 개발 행위 및 이용에 상당한 제약을 가질 수 있습니다.

대중교통 사정은 위치 및 통행 횟수를 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발이 제한적이며 보존의 성격이 강한 토지입니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)으로도 지정되어 있어 축사 관련 이용 계획에도 제약이 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 및 권리 특성

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자와 소유자가 김OO으로 동일합니다.

가장 큰 특이사항은 토지의 일부 지분(토지일부지분매각)만 매각된다는 점입니다. 지분 매수자는 다른 공유자들과의 협의, 분할 청구 소송 등을 통해 완전한 권리를 확보해야 하는 추가적인 법적 절차가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크 1: 공유자 우선매수권

공유자우선매수신고가 접수된 물건이며, 실제 경매 기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 매수신고인이 되더라도 매수권을 잃게 됩니다.

다만, 공유자가 우선매수권을 행사하였으나 매수보증금을 미납하여 실효된 경우에는 해당 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한 규정 또한 확인됩니다.

잠재적 리스크 2: 맹지 및 개발 제한

지적도상 맹지(도로 없음)인 점과 자연녹지지역 및 준보전산지라는 토지이용계획상의 제약으로 인해 건축 행위 등 실질적인 개발 및 활용에는 상당한 어려움이 예상됩니다.

잠재적 리스크 3: 분묘기지권

임야의 특성상 육안으로 식별하지 못한 분묘가 소재할 수 있으며, 기존 분묘에 대해서는 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약을 받거나, 추후 이장 협의 및 소송 등의 추가적인 법적 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 경매 참여 전 현장 재확인이 필수적입니다.

3.3. 혐오시설 검토 (상권분석, 생활정보)

본건은 임야이므로 상권분석 및 생활정보 측면의 가치 평가는 제한적입니다.

주변 환경은 "안성마을" 인근의 산림지대이며, 생활 편의시설의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 소재지(청안동 산37)에 직접적으로 인접한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진해구 일대(영길만, 이동 등)는 항만 관련 시설 및 산업 시설 이전 등으로 인한 지역 주민의 혐오시설 반발 이슈가 있었던 만큼, 광역적인 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 면적이 크지만, 가장 치명적인 단점인 '맹지', '지분 매각', '공유자 우선매수 가능성', 그리고 '분묘기지권 리스크'를 동시에 안고 있는 고난도의 특수 물건입니다.

토지 이용 계획상 개발이 어려운 자연림 상태의 임야를 지분으로 매입하는 것은 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유자 간의 협의 또는 소송을 통해 온전한 소유권을 확보하려는 전략적 접근이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 저가 매수 전략

맹지 및 지분 매각의 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따른 낮은 가격으로 지분 매입을 시도할 수 있습니다.

투자 포인트 2: 공유자 협의

매입 후 잔여 지분 소유자와의 협상을 통해 지분을 추가 매입하거나, 본건 지분을 잔여 공유자에게 매각하여 투자금을 회수하는 전략(출구 전략)을 고려할 수 있습니다.

투자 포인트 3: 임목 가치 (제한적)

토지 지상의 임목은 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 자연림으로서의 임목 가치 또한 잠재적으로는 포함하고 있습니다. (다만, 맹지이므로 벌목 및 반출의 어려움이 매우 큼)

**결론적으로, 본 물건은 일반 투자자에게는 권장하기 어려우며, 특수 물건(지분 매각, 맹지)에 대한 법적 이해도가 높고, 공유자 협상 및 분쟁 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.**

법원 정보

창원지방법원 경매1계