나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115019 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-123호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 도시철도 증산역 북서측 인근에 소재하며 주변은 물금 신시가지로 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층건내 1층으로 주요 마감은
외벽 : 벽돌
내부 : 인테리어
창호 : 강화유리샷시 등.

이용상태

인근호실과 함께 의류 등 판매장으로 이용중임.

설비내역

공동 급배수 및 위생, 에스컬레이터, 화재관리, 승강기시설 및 천정형에어컨설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고이고 평탄한 지대의 가장형 유사지로 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 복합용도시설부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측으로 폭 41미터 정도, 남측으로 폭 41미터정도, 북측으로 폭 20미터 정도의 도로
에 접하고 서측으로 폭 20미터 정도의 도로 및 폭 10미터 정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 호실표시 및 경계벽 없이 인근호실과 일체로 이용중이나 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 보이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상입니다.

2.라피에스타1층은 대부분 공실상태였으나 최근 LF스퀘어쇼핑몰이 상당부분 입점했으며 일부
입점공사중임.

3.물금읍 상가지대의 경락가율은 낮은편임.

물건 비고

호실표시 및 경계벽 없이 인근호실과 일체로 의류 등 판매장으로 이용 중이나 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115019 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-123호

주소지(도로명): 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리)

용도: 판매시설

감정가: 1,020,000,000원

토지면적: 30.10㎡ (약 9.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.19㎡ (약 16.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

건축물 정보

건물명: 라피에스타양산

주용도: 판매시설 (기타 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 3층, 지상 7층

해당 층: 1층

총 호실 수: 635호

사용승인일: 2018년 12월 21일

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리, 도시철도 증산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 물금 신시가지가 형성되어 있으며, 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 동측, 남측으로 폭 41미터, 북측으로 폭 20미터, 서측으로 폭 20미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 유통상업지역, 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당(을3)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 제시된 등기부 요약 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임차인 '드 '는 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 및 임차인의 보증금 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 라피에스타양산 건물은 과거 수년간 높은 공실률을 기록하며 '유령 상가'라는 오명을 겪었습니다. 그러나 2024년 6월부터 LF스퀘어 양산점이 1층 상가의 상당 부분을 임차하여 입점하며 상권에 활기를 불어넣고 있습니다. LF스퀘어 양산점은 다양한 패션 브랜드와 F&B, 영화관(메가박스) 등을 갖춘 복합 쇼핑몰로, 증산역 역세권에 위치하여 시너지 효과가 기대됩니다. 다만, LF스퀘어 입점 이후 상권 활성화에 대한 평가는 엇갈리고 있으며, 주말 방문객은 증가했으나 평일의 경우 여전히 방문객이 적다는 평가도 있습니다. 또한, 양산시 물금읍 상가지대의 경우 전반적으로 경락가율이 낮은 편이라는 점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

물건이 위치한 양산시 물금읍 증산 신시가지는 신흥 주거 및 상업 지역으로, 주변에 아파트 단지, 상가, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있습니다. 도시철도 증산역이 인접해 있어 부산 및 울산 등 주요 도시로의 접근성이 양호하며, 차량 이용 시에도 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 주의사항 및 공부와의 차이 항목에 명시된 '호실 표시 및 경계벽 없이 인근 호실과 일체로 이용 중'인 점입니다. 건축물현황도에 위치와 수치가 표시되어 있어 경계 복원은 용이할 것으로 판단되나, 이는 집합건물의 구분소유권 목적이 인정될 수 있는지를 판단하는 중요한 요소이며, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다. 또한, 과거 라피에스타 건물이 겪었던 높은 공실률과 현재 상권 활성화에 대한 엇갈리는 평가, 그리고 물금읍 상가지대의 낮은 경락가율 등은 잠재적 투자 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산 증산 역세권에 위치한 판매시설로, 대로변에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 양호합니다. 최근 LF스퀘어 입점으로 상권 활성화에 대한 기대감이 형성되고 있으나, 과거 높은 공실률 이력과 낮은 경락가율, 그리고 호실 경계 불분명 문제는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인 '드 '는 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 함께 상권 회복 추이, 건물 내부 상태 등을 신중하게 고려한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 증산역 인근으로 풍부한 유동인구 확보 가능성.

* 상권 활성화 기대: LF스퀘어 양산점 입점으로 인한 상권 회복 및 성장 잠재력.

* 대로변 가시성: 우수한 접근성과 함께 외부 노출 효과 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 정보 외에 추가적인 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 향후 상권 변화 예측, 그리고 물건의 물리적 상태 및 경계 복원 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 본 물건의 경우 과거 공실 이력, 낮은 경락가율, 그리고 명확하지 않은 호실 경계와 같은 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 충분한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 해당 상권의 회복 정도와 입찰 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.