나이스옥션 법원경매 서산 2023타경1307 [3] 충청남도 서산시 인지면 산동리 산59-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경1307 [3] 충청남도 서산시 인지면 산동리 산59-2 임야 경매

• 사건번호: 2023타경1307
• 주소: 충청남도 서산시 인지면 산동리 산59-2
• 감정가: 1,128,636,325원
• 최저가: 187,871,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

서산지원 경매5계 2023타경1307 | 소재지: 충청남도 서산시 인지면 산동리 산59-2 | 감정가: 1,128,636,325원 | 최저가: 187,871,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호는 서산지원 2023타경1307 (3)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 충청남도 서산시 인지면 산동리 산59-2이며, 용도는 임야입니다.

총 토지면적은 96278.00제곱미터 (약 29123평)입니다.

매각 대상은 토지일부지분매각으로, 토지 지분율은 7666617.140000001입니다.

감정가는 1128636325원입니다.

토지/건물 제시외면적은 모두 0.00제곱미터이며, 건물면적은 없으므로 건물 지분율은 0입니다.

소유자/채무자는 산OOOOOO/산OOOOOOO이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 입지조건 및 주변환경 분석

본건은 충청남도 서산시 인지면 산동리 소재 "산동1구 마을회관" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 자연림, 농경지, 단독주택 및 종교시설 등이 소재하는 전형적인 농촌/자연림 지대입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북측 원거리에 649번 지방도가 소재합니다.

토지의 형태 및 이용상태는 기호(1)은 부정형의 급경사지로서 자연림 상태이며, 기호(2-4)는 부정형의 완경사로서 자연림 상태입니다.

기호(5,6)은 부정형의 완경사 및 급경사지로서 자연림 및 일부 현황 도로 상태입니다.

인접 도로상태를 보면, 기호(1-4)는 공히 맹지이며, 기호(5,6)은 지적도상 맹지이나 본건 토지 일부를 포함하여 시멘트콘크리트 포장된 현황 도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 기호별로 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 제한보호구역(전술항공:5km), 현상변경허가 대상구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 복합적으로 지정되어 있어, 개발 및 행위 제한이 다소 복잡한 편입니다.

1.3. 권리분석 및 특이사항

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

가장 큰 특징은 매각 대상이 토지일부지분매각이라는 점이며, 이는 매입 후 공유자 간의 협의나 분할 청구 등의 후속 조치가 필요함을 의미합니다.

특이사항으로는 다음 내용이 존재합니다.

- 공유자우선매수신고: 본건은 지분 매각이므로 공유자의 우선매수권 행사가 가능하며, '공유자 우선매수권은 1회만 행사할 수 있음'이 주의사항에 명시되어 있습니다.

- 분묘기지권: 지상 일부에 육안으로 분묘를 확인하기 곤란하나 분묘 수기가 소재하는 것으로 보이며, 분묘기지권 성립 여지가 있어 최저매각가격이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격이라는 점을 명확히 인지해야 합니다.

- 재매각: 과거 재매각 이력이 있음을 나타내어, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 조건이며, 목록 5의 공부상 지목은 임야이나 임야 및 일부 현황 도로로 이용 중이라는 공부와의 차이가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 "산동1구 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위가 자연림, 농경지, 단독주택 및 종교시설 등이 소재하는 지대임을 고려할 때, 도심 지역의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

일상생활 편의시설, 병원, 학교 등의 주요 생활정보시설은 차량을 이용해야 접근 가능한 원거리에 위치할 것으로 판단됩니다.

즉, 투자 목적이 개발이나 자연환경을 활용한 특정 용도(예: 전원생활, 휴양림 등)에 있을 때 적합하며, 즉각적인 생활 편의성은 기대하기 어렵습니다.

혐오시설로는 서산시 차원에서 쓰레기 소각장을 복합 체험 공간으로 조성하는 광역 소각장 건설이 진행 중이나 , 본건 임야와의 정확한 거리는 알 수 없으므로 광역적인 잠재 리스크로만 판단해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

- 지분 매각 리스크: 전체 토지가 아닌 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 분할 등)에서 법적 다툼이나 협의 지연이 발생할 수 있습니다.

- 분묘기지권 리스크: 분묘 수기가 소재하는 것으로 탐문 조사되었으며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이장시키기 어려우며, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 됩니다.

- 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

- 맹지 및 도로 현황: 기호(1-4)는 맹지이며, 기호(5,6)은 현황 도로를 이용하지만 지적도상 맹지인 부분이 있어, 향후 개발 시 도로 확보에 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

- 토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 각종 제한구역 등으로 지정되어 있어, 원하는 용도로의 개발에 제약이 많습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 약 2만 9천 평 규모의 대형 임야 지분으로서, 감정가 총액이 11억 원을 상회하는 규모 있는 투자 물건입니다.

종합 의견

본 물건은 지분 매각, 분묘기지권 성립 여지, 복잡한 토지 이용 규제(농림/보전관리, 각종 제한구역) 등 다수의 고난도 리스크를 내포하고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는, 장기적인 관점에서 공유자 간의 협상을 통해 지분을 합치거나 토지 분할을 목표로 하는 전문적인 투자자에게 적합합니다. 최저매각가격이 이미 분묘 소재로 인해 제한받는 가격이므로, 입찰가는 분묘 처리 비용 및 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

투자 포인트

1. 대규모 임야 확보 가능성: 약 2만 9천 평의 대규모 토지 지분을 낮은 가격에 확보하여 장기적으로 공유자 전체의 토지 매입/정리 사업을 추진할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2. 자연림/개발 가능성: 일부 토지가 보전관리지역 및 준보전산지에 포함되어 있어, 규제 사항을 면밀히 검토하여 제한된 범위 내에서 개발(휴양림, 일부 시설)을 모색할 여지는 있습니다.

3. 공유자 우선매수 미행사 시: 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 지분 투자를 통해 해당 토지에 대한 권리 행사를 시작할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계