나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2451 [1] 충청남도 태안군 소원면 송현리 642-1 1동호 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 태안군 소원면 송현리 소재 "송현1교차로" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 "도로 및 포락지" 상태임.

인접 도로상태

본건의 일부를 폭 약 3미터 내외의 현황 포장도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 "임야"이나, "상업용 건부지"로 이용 중이며, 일부 현황 "도로 및 포락지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) : 일반철골조 일반철골구조 위 샌드위치판넬지붕 지상2층 건물로서

외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 구조임.


- 기호(3) : 일반철골조 일반철골구조 위 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서

외벽 : 판넬잇기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 구조임.

이용상태

기호(2) : 제1,2종 근린생활시설 및 동.식물관련시설 등으로 이용 중임.
기호(3) : 창고시설(냉동창고) 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.
기호(3) : 냉동설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물 기호(2),(3)은 현장조사 시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능하여 건물 내부조사는 일반건축물대장
건축물현황도 및 본건 전례 등을 종합 참작하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1) 포함
- 목록1 공부상 지목 임야이나, 상업용 건부지로 이용중이며, 일부 '도로(264㎡) 및 포락지(1,224㎡)상태
- 목록 2 제 1,2종 근린생활시설 및 동식물관련시설 등으로 이용
- 목록 3 창고시설(냉동창고로 이용 중)
- 재매각(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경2451 (1)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 송현리 642-1 1동호

용도: 창고시설

감정가: 1,274,704,341원

토지면적: 4148.00㎡ (약 1255평)

건물면적: 1133.85㎡ (약 343평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1) 포함

* 목록1 공부상 지목 임야이나, 상업용 건부지로 이용 중이며, 일부 '도로(264㎡) 및 포락지(1,224㎡)상태

* 목록 2 제 1,2종 근린생활시설 및 동식물관련시설 등으로 이용

* 목록 3 창고시설(냉동창고로 이용 중)

* 재매각(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 태안군 소원면 송현리 소재 "송현1교차로" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 "도로 및 포락지" 상태임.

* 인접 도로상태

본건의 일부를 폭 약 3미터 내외의 현황 포장도로로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 준보전산지.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2016년 06월 07일 농협은행주식회사 근저당권 (을4)

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며, 총 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상임.

* 등기부채권 총액

4,161,742,625원

* 토지 등기부 주요 사항

- 소유권 이전: 한영기 (1997-12-10), 문장숙 외 1명 (2004-02-24), 한창수산무역주식회사 (2014-02-06)

- 다수의 가압류 및 압류 등기 존재 (모두 말소 예정)

* 건물 등기부 주요 사항

- 소유권 보존: 한창수산무역주식회사 (2015-01-02)

- 다수의 가압류 및 압류 등기 존재 (모두 말소 예정)

* 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권은 없음)

* 임차인 관련 주의

임대관계가 미상이므로, 실제 점유자나 임차인이 있는지 추가 확인이 필요함. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건은 태안군 소원면의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있음. "송현1교차로" 인근으로 차량 접근성은 양호하나, 전반적인 상업 활동보다는 지역적 특성을 반영하는 시설(창고, 근린생활시설 등)이 자리하고 있음.

* 시설 현황

제시된 정보에 따르면, 본건 건물은 제1,2종 근린생활시설, 동식물 관련 시설, 냉동창고 등으로 이용되고 있음. 이는 지역 내에서 필요한 물류 및 서비스 기능을 담당할 수 있는 용도임.

* 잠재 상권

주변 환경이 농경지 및 임야 등을 포함하므로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 산업이나 물류 관련 수요에 따라 상권 가치가 형성될 것으로 보임.

* 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

본 물건은 창고시설이므로 주거 목적의 생활정보(학교, 병원, 편의시설 등)는 직접적인 관련성이 낮음. 다만, 인근 버스정류장 소재 등 기본적인 교통 편의는 제공됨.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

본 건은 재매각 물건으로, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)이 적용됨. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유가 있을 수 있음을 시사함.

* 토지 현황의 불일치:

공부상 지목이 '임야'이나, 실제로는 '상업용 건부지'로 이용 중이며, 상당 부분('도로(264㎡) 및 포락지(1,224㎡)')이 현황과 다른 상태로 이용되고 있어 토지 이용의 제약이나 추가적인 권리 관계 확인이 필요함.

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 41억 원 이상으로 매우 높아, 경매 과정에서 추가적인 채권자들의 권리 행사 가능성 및 낙찰 후 부담을 고려해야 함.

* 건물 내부 확인 불가:

현장 조사 시 건물의 내부 확인이 불가능했던 점은 건물의 실제 상태, 설비, 내부 구조 등에 대한 불확실성을 남김.

* 복합적인 토지이용계획:

계획관리지역, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 복합적인 규제를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 소원면에 위치한 대규모 창고시설로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 물류, 생산, 또는 특정 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있음. 그러나 재매각 물건이라는 점, 공부상 지목과 현황의 차이, 높은 채권 총액, 그리고 복합적인 토지 이용계획 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 본 건의 실제 가치와 활용 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 4148.00㎡ 토지와 1133.85㎡ 건물을 일괄 매각하여 대규모 시설 운영에 유리함.

* 복합 용도 활용 가능성: 제1,2종 근린생활시설, 동식물 관련 시설, 냉동창고 등 다양한 용도로 현재 이용 중이며, 추가적인 활용 가능성이 있음.

* 지역적 특성: 태안군 지역의 산업 및 물류 수요에 부합하는 시설로서의 가치가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 1,274,704,341원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크(재매각, 토지 현황 불일치, 높은 채권 총액, 내부 확인 불가 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 특히, 재매각 물건임을 감안하여 이전 입찰가 및 시장 상황을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통한 건물의 실제 상태 및 주변 시세 등을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 분석이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.