나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2633 [3] 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2633 [3] 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경2633 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 예산로 184, 1층107호 (세강메디컬빌딩) | 감정가: 386,000,000원 | 최저가: 64,875,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경2633 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층107호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 386,000,000원이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

소유자는 OOOO, 채무자는 OOOO이며, 채권자는 고OOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (공유지분)

토지면적은 10.42제곱미터(약 3.15평)이며, 토지 지분율은 1042입니다.

건물면적은 40.40제곱미터(약 12.22평)이며, 건물 지분율은 4040입니다.

총 면적(토지+건물)은 50.82제곱미터(약 15.37평)입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터입니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 예산읍 중심권의 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

"예산군청" 남측 인근에 자리하여 주위에는 상가, 음식점, 우체국, 행정센터 등이 밀집된 핵심 상권입니다.

일반상업지역 내에 위치하며, 방화지구로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통 상황은 매우 양호합니다.

2.3. 상권 특성 및 주변 환경

본 물건은 8층 건물의 1층 상가로 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

주변은 제1종 근린생활시설과 노유자시설 등이 혼재된 상업 지역으로, 평지의 부정형 토지입니다.

북서측으로 약 20미터, 남측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 유동 인구 흡수에 유리합니다.

검색 결과, 본 물건지 주변 2km 이내의 예산읍 중심부에는 가치 하락을 유발할 만한 대규모 혐오 시설(예: 소각장, 액비시설 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매로, 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 임대차 관계는 미상입니다.

(임대차 관계는 현장 조사 및 명도 시 면밀한 확인이 필요합니다.)

3.2. 현황 및 주의사항

건물 용도는 공부상 "제1종근린생활시설(의원)"이나, 현황은 "식당"으로 사용 중입니다.

가장 큰 주의사항이자 잠재적 리스크는 "옆 호수 108호와 경계 구분 없이 현황 '식당'으로 사용 중"이라는 점입니다.

이는 매각 후 별도의 경계 복원 및 원상회복 문제가 발생할 수 있으며, 108호 소유자(또는 점유자)와의 협의가 필수적입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 지하 2층 지상 8층 건물로, 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있어 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다.

3.3. 권리 관계

임대차 관계는 '임대 미상'으로 기재되어 있어, 낙찰자는 명도 진행 시 점유자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 할 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 등기부등본 확인을 통한 완벽한 권리 분석이 필요합니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

경계 불분명 및 인접 호수(108호)와의 현황 일체 사용 문제: 낙찰 후 점유 관계 해소와 더불어 경계 설정 및 현황 원상복구(또는 통합 사용 협의)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (가장 중요한 리스크 요소)

공부상 용도(의원)와 현황 용도(식당)의 불일치: 향후 다른 업종으로 전환 시 용도 변경 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 예산읍 핵심 상권인 예산군청 인근에 위치하며, 유동 인구가 풍부하고 가시성이 우수한 1층 상가라는 점에서 입지적 가치가 매우 높습니다.

감정가는 우수한 입지 조건을 반영하고 있으나, 1차 유찰 시 가격 경쟁력이 크게 상승할 것으로 보입니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 예산읍 중심 상업지구, 예산군청 인근 1층 상가라는 희소성.

상권 활성화: 주변에 행정기관, 상업 시설이 밀집되어 있어 지속적인 수요 확보 용이.

가치 상승 여력: 임대 미상 및 경계 불분명 리스크로 인해 1차 유찰 시 가격 메리트가 발생할 수 있으며, 리스크 해소 시 가치 상승 가능성이 높습니다.

4.3. 투자 전략

낙찰자는 108호 소유자 및 현 점유자와의 경계 및 사용권 협상 계획을 사전에 철저히 수립해야 합니다.

현황 '식당'이 현재 상권에서 가장 효율적인 용도일 수 있으므로, 식당 운영을 이어갈 점유자 또는 임차인을 확보하는 방안도 고려할 필요가 있습니다.

임대차 관계 확인을 위해 현장 방문 및 탐문 조사를 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계