나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6648 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 1층138호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6648 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 1층138호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매6계 2024타경6648 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 번영로 201, 1층138호 (불당동,센트애비뉴) | 감정가: 1,600,000,000원 | 최저가: 268,912,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안시 서북구 불당동 상업시설 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경6648 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 1층 138호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점))

감정가: 1,600,000,000원

토지면적 (대지권): 16.99㎡ (약 5.14평)

건물면적 (전용면적): 58.35㎡ (약 17.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (유동화물건)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOO

소유자: (OOOOO

1.2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 천안시 서북구 불당동 "천안시청" 북서측 인근에 위치하며, 천안의 신도시 개발 중심인 신불당 지역의 핵심 상업지대에 자리 잡고 있습니다. 주위는 중심 상업시설 및 업무지대로 구성되어 있어 제반 주위 환경이 최상급으로 평가됩니다. 본건이 소재한 집합건물은 광로 및 중로에 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 매우 뛰어나며, 도로 상태 및 주차 여건 또한 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 상업시설로서의 입지적 희소성과 미래가치가 높습니다. 인근에 버스 승강장 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이나, 자가용 접근성은 매우 우수합니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매로, 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다. 특이사항으로 '유동화물건'인 점이 확인됩니다. 이는 채권이 유동화전문회사로 양도되어 진행되는 경매를 의미하며, 채권 회수가 목적으로 명확하므로 경매 진행이 비교적 신속하게 이루어질 수 있습니다. 등기부상의 선순위 권리, 말소 기준 권리 등을 파악하여 권리상 하자 여부를 확인해야 합니다. 현재 조사된 특이사항은 없으나, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 임차인이 존재할 경우 보증금 반환 우선권 및 대항력 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 신불당의 대표적인 상업시설인 센트애비뉴 내 1층에 위치하고 있으며, 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 가능한 호실입니다. 주변은 천안시청, 대형 오피스 빌딩, 금융기관, 갤러리아 백화점 등 고급 주상복합단지 배후 수요를 포함하는 중심 상업지구입니다. 유동인구가 매우 풍부하며, 특히 주중에는 업무 지구의 직장인 수요, 주말에는 인근 고소득 주거 단지의 소비 수요를 흡수할 수 있는 복합적인 상권입니다. 1층 상가로서 접근성이 뛰어나며, 에스컬레이터 및 엘리베이터 등 설비 내역이 양호하여 상가 이용 편의성이 높습니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

주변은 신불당 택지개발지구 내 최고급 인프라가 구축된 지역입니다. 일반적인 위생설비, 급배수설비는 물론, 집합건물 내 엘리베이터 및 에스컬레이터 설비가 잘 갖추어져 있어 1층 상가임에도 불구하고 건물 내 이동성이 좋습니다. 지하 주차장 설비 또한 양호하여 주차 여건에 대한 불편함이 적습니다.

혐오시설 여부:

지도 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근은 천안의 핵심 상업 및 주거 지역으로, 도심 외곽에 주로 위치하는 폐기물 처리 시설, 화장장 등 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중심 상업지대 특성상 주말 및 야간 시간대의 소음 발생 가능성은 존재합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 임대차 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 대항력을 주장할 경우 명도에 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 사전 현장조사를 통해 점유 현황 파악이 필수입니다.

2) 경쟁 리스크: 신불당 지역은 상권이 활발한 만큼, 유사 업종 간의 경쟁이 치열할 수 있습니다. 향후 임차를 놓을 경우, 경쟁 우위를 점할 수 있는 특화된 업종을 유치해야 합니다.

3) 초기 투자 비용: 감정가가 16억 원으로 책정되어 있어, 1층 상가로서 높은 가치를 인정받고 있으나, 초기 진입 비용이 상당히 높습니다. 보수적인 관점에서 예상 수익률을 계산해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 천안시의 신흥 중심 상권인 불당동의 핵심 입지에 위치한 1층 상가입니다. 입지 조건(가시성, 접근성, 주차) 및 배후 수요(업무 및 고소득 주거)가 최상급이며, 신축에 가까운 건물 상태와 우수한 설비를 갖추고 있습니다. 임의경매 유동화물건으로 진행 속도가 빠를 수 있으며, 권리상의 큰 하자는 없어 보이나, 임차인 현황 파악 리스크는 존재합니다. 천안 지역 내 안정적이고 가치 상승 잠재력이 높은 핵심 상업용 부동산 투자를 희망하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 천안시청 인근 일반상업지역 내 핵심 상업지구 1층 상가로, 최상급의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2) 풍부한 배후 수요: 대형 오피스 및 고소득 주거 단지의 안정적이고 폭넓은 소비 수요를 확보할 수 있습니다.

3) 높은 건물 활용도: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 건물 구조 및 설비 상태가 양호하며, 주차 및 도로 접근성이 뛰어납니다.

4) 미래 가치: 일반상업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 상업시설로서의 가치 변동성이 낮고, 장기적인 가치 상승 잠재력이 우수합니다.

법원 정보

천안지원 경매6계