나이스옥션 법원경매 대전 2023타경9825 [1] 대전광역시 유성구 문지동 645-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2023.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "대전문지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2016-08-23), 지구단위계획구역(2016-08-23)(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2016-08-23)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(2017-10-18)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 계단실
2층-4층 : 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경9825 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 645-4 (신주소: 대전광역시 유성구 문지로316번길 46-12 (문지동))

용도: 다가구주택

감정가: 1,515,994,280원

토지 면적: 272.10㎡ (약 82.3평)

건물 면적: 402.82㎡ (약 121.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "대전문지초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대로, 대덕연구개발특구와 인접하여 관련 종사자들의 배후 주거지로 기능합니다.

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로2류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지), 중점경관관리구역(하천)으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 대덕연구개발특구 내 연구시설 및 관련 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각 대상 토지 및 건물에는 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 14일 접수된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당권(900,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 동일한 날짜의 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당권(900,000,000원)입니다.

건물 관련 등기부채권 총액은 2,060,000,000원으로 확인됩니다.

임차인은 총 12명으로, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

모든 임차인 현황:

* 유 : 보증금 130,000,000원, 전입 2019-10-14, 확정 2019-10-23

* 박 : 보증금 140,000,000원, 전입 2019-11-08, 확정 2019-11-08

* 박 : 보증금 0원, 전입 2019-11-08

* 우 : 보증금 150,000,000원, 전입 2019-09-02, 확정 2019-08-19

* 이 : 보증금 0원, 전입 2021-06-21

* 전 : 보증금 150,000,000원, 전입 2019-12-03, 확정 2021-06-15

* 전 : 보증금 130,000,000원, 전입 2019-12-03, 확정 2019-12-03

* 김 : 보증금 150,000,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-06-02

* 김 : 보증금 160,000,000원, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-23

* 조 : 보증금 0원, 전입 2020-01-03

* 홍 : 보증금 150,000,000원, 전입 2021-03-22, 확정 2021-03-08

* 이 : 보증금 150,000,000원, 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-15

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 유성구 문지동, 대전문지초등학교 인근에 위치한 상권의 일부입니다.

주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 주거 편의성이 갖춰져 있습니다.

대덕연구개발특구와 인접하여 연구단지 종사자들을 위한 주거 및 생활 지원 상권의 특징을 보입니다.

인근에는 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 입점해 있으며, 대중교통 이용객을 위한 상가도 일부 존재합니다.

향후 연구개발특구의 확장 및 관련 기업 입주에 따라 상권의 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 대전문지초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다. 인근에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있습니다.

교통: 북측으로 8미터 도로에 접하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다. 차량을 이용한 도시 내 이동도 편리한 편입니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

의료: 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액: 본건과 관련된 총 채권액(근저당 및 근질권 등)은 2,060,000,000원으로, 감정가(1,515,994,280원)를 상회합니다. 이는 경매가 진행되더라도 채권 전부를 회수하지 못할 가능성이 있으며, 매각가가 감정가 대비 낮게 형성될 수 있음을 시사합니다.

토지 이용 규제: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 불확실성: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (비록 대항력은 없으나)

건축물 용도 불일치: 건축물대장상 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제는 '다가구주택'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 추후 양도 시 또는 행정 처리 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 유성구 문지동에 위치한 본 다가구주택은 대덕연구개발특구 배후 주거지로 활용 가치가 있습니다.

대전문지초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

등기상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 복합적인 토지 이용 계획이 적용된 점 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 따른 금전적 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

향후 철저한 현장 조사를 통해 임차인 명도 가능성, 건물의 유지보수 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대덕연구개발특구 인접: 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

초등학교 인접: 가족 단위 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일체로 취득하여 관리 효율성을 높일 수 있습니다.

명도 리스크 부재: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

잠재적 시세 상승: 대덕연구개발특구의 지속적인 발전과 함께 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,515,994,280원

건물 관련 채권 총액: 2,060,000,000원

인수할 보증금: 0원

본 물건은 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 채권자들의 배당률이 낮아질 가능성이 있습니다. 이에 따라 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 여러 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 1,050,000,000원에서 1,250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.