나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3872 [1] 경기도 광명시 광명동 127-8 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 광명동 소재"광명초등학교"남동측 인근에 소재하며 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼성되어 있는 일반주거지대임.

교통상황

소형차량출입이 가능하며 인근 간선도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난임.

건물의 구조

벽돌조 및 철근콩크리트 슬래브지붕 2층 중 2층 201호로서(사용승인일:1987.06.24.)

외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 등
창호 : 하이새시창 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급 배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로에 비해 평탄한 편이며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 폭 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접함), 상대보호구역(2013-04-22)
(광명초등학교해당 교육청에 문의), 상대보호구역(2013-04-22)(녹야유치원해당 교육청에 문의),재정비촉진지구(재정비촉진지구),과밀억제권역.토지거래계약에관한허가구역
(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호-2027.3.1.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경3872 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 127-8, 2층 201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

토지지분: 29.09㎡ (약 8.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.48㎡ (약 14.97평)

건물지분: 49.48㎡ (약 14.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 벽돌조 및 철근콘크리트 슬래브 지붕, 2층 중 2층 201호

사용승인일: 1987년 6월 24일

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 339,000,000원

총 등기부채권액: 166,135,439원 (근저당, 압류, 가압류 등 포함, 경매로 소멸 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 광명시 광명동에 소재하며, "광명초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지대입니다.

본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2010.02.01. 접수, 61,100,000원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

이러한 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요로 언급되어 있습니다.

다만, 구체적인 지상권의 내용 및 행사 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

임대차 관계가 미상인 점을 고려하여 현장 방문 시 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광명동은 재정비촉진지구로 지정되어 도시 정비 및 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있습니다.

주변에 광명초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

아파트 단지와의 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 신축 빌라의 경우 3.6억~4억 원대 수준의 분양가가 형성되어 있어, 재정비촉진지구라는 점과 기존 주택임을 감안할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 물건은 1987년 준공된 다세대주택으로, 신축 건물과는 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 간선도로에 버스정류장 소재, 대중교통 사정 양호

* 교육시설: 광명초등학교 남동측 인근 위치, 녹야유치원 인근 소재

* 편의시설: 근린생활시설 혼재

* 주변 환경: 주거 지역으로, 비교적 평탄한 지형

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 개발 사업 진행 상황 및 완료 시점에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 개발 계획의 구체적인 내용을 확인하여 투자 시기를 조율하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2027.03.26까지)에 해당합니다.

* 지상권 존재 가능성: 등기부등본에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 유무 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후: 1987년 건축되어 건축물 노후도가 있는 편이므로, 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 광명시 지역 전반에 걸쳐 혐오시설 관련 이슈가 존재했던 이력이 있습니다. 실제 현장 방문 시 주변 환경을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 광명동의 재정비촉진지구 내에 위치한 다세대주택입니다. 1987년에 건축되어 노후도가 있지만, 토지/건물 일괄매각으로 토지 지분을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 재정비촉진지구라는 특성상 향후 도시 정비 및 개발을 통한 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 등기부상 지상권의 잠재적 인수 가능성, 임대차 관계 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 내 입지: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 확보하여 향후 개발 사업에 참여하거나 개발 이익을 공유할 가능성.

* 주거 편의성: 초등학교 및 버스정류장 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

* 경매 말소 권리: 모든 등기부상 권리가 소멸 예정으로, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담을 덜 수 있음 (단, 지상권 예외).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 339,000,000원입니다.

주변의 유사 연식의 다세대주택 실거래가 정보가 부족하나, 재정비촉진지구 내 입지, 토지 지분 보유, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재로서는 유사 연식의 다세대주택에 대한 직접적인 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 보다 상세히 조사하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 이상으로 입찰될 가능성도 있습니다.

권장 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 340,000,000원

(상기 범위는 일반적인 경매 투자 고려사항을 바탕으로 제시된 것이며, 실제 시장가치 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.