나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55507 [2] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지
주상복합, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 103호(기호1), 1층 104호(기호2), 2층
201호(기호3), 2층 202호(기호4), 2층 203호(기호5), 2층 204호(기호6), 2층 212호(기호7)
2층 213호(기호8)로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 참호임.

이용상태

*기호1(103호), 기호2(104호) :
기호1,2는 인접한 101호, 102호와 일단의 점포(베이커리)로 이용중임.

*기호3(201호), 기호4(202호). 기호5(203호), 기호6(204호) :
상호 경계 벽체없이 일단의 용도(갤러리)로 이용중임.

*기호7(212호) : 제2종근린생활시설 용도임.
*기호8(213호) : 제2종근린생활시설 용도임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 집합건물(근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 대로3류 및 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

1) 본건 공부상 기호1는 제2종 근린생활시설 일반음식점, 기호2는 제2종근린생활시설 동물병
원이나 현황 기호1,2는 일단의 점포(베이커리)로 이용 중임.

2) 본건 기호3-6는 공부상 제2종 근린생활시설 일반음식점이나, 현황 기호1-6는 일단의 용도
(갤러리)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-8의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-103호와 상호경계벽체가 대부분 보존된 상태이나 상호출입(내부통로)을 위해 경계벽체 일부 해체되어 독립성을 일시적으로 상실한 것으로 보인다는 감정인의 사실조회회신서가 접수됨. 상호 경계 벽체전문가의 측량이 필요하므로 필히 확인바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경55507 (2) 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 1층 104호 근린상가 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 경기도 시흥시 은계호수로 56 (은행동)에 위치한 알파시티 건물 내 1층 104호입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 3월 6일에 사용승인을 받았습니다.

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,450,000,000원입니다.

토지 면적은 14.48㎡ (약 4.38평)이며, 건물 면적은 56.98㎡ (약 17.24평)입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 유동화물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 주위 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있어 교통 접근성이 좋습니다.

지역 용도 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

주변에 은행중학교, 은빛초등학교, 검바위초등학교, 웃터골초등학교 등 다수의 교육기관이 분포하고 있습니다.

인근에 은계호수공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 주말 및 주중 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 통상적으로 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 0원으로, 현재 등기부상 인수해야 할 부담되는 채권은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기록되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설 및 제1종 근린생활시설로 이용 가능한 복합 상가입니다.

현재 1층 103호, 104호는 인접한 101호, 102호와 함께 일단의 점포(베이커리)로 이용 중입니다 [감정평가서 요약].

공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 있습니다. 공부상 103호는 일반음식점, 104호는 동물병원으로 기재되어 있으나, 현황은 103호, 104호가 101호, 102호와 함께 베이커리 점포로 이용 중입니다 [감정평가서 요약].

상가건물 임대차 현황서 상 특정 임차인 정보는 명확히 기재되지 않았습니다.

주변이 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 유동인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

은계호수공원과 인접하여 주말 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, 은행중학교가 인근에 있습니다 [감정평가서 요약].

대중교통 이용이 편리하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

은계호수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 인접 호실과의 경계 벽체 문제 : 103호와 상호 경계벽체가 대부분 보존되었으나, 내부 통로 확보를 위해 일부 해체되어 독립성을 일시적으로 상실한 것으로 보인다는 감정평가서의 사실조회회신서가 접수되었습니다. 이로 인해 상호 경계 벽체 전문가의 측량이 반드시 필요하며, 이는 향후 건물 사용 및 임대에 영향을 미칠 수 있는 중대한 문제입니다.

2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치 : 104호의 경우, 공부상에는 동물병원으로 기재되어 있으나 현황은 베이커리 점포의 일부로 이용되고 있습니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

3. 유동화물건 : 본건은 유동화물건으로, 이는 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 물건임을 의미합니다. 일반적으로 유동화물건은 채권 회수를 목적으로 하며, 경우에 따라 복잡한 권리 관계나 추가적인 분쟁이 발생할 가능성을 내포합니다 (검색 결과).

4. 임대 관계 미상 : 인수 보증금 합계는 0원으로 기록되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 보증금이나 월세 등의 세부 사항을 정확히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 시흥시 은행동의 근린상가로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 103호와 104호 간의 경계 벽체 훼손으로 인한 독립성 상실 문제는 반드시 전문가의 정밀한 측량 및 법률적 검토가 선행되어야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 유동화물건이라는 특성, 임대 관계 미상 등도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 상기 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 필수적으로 받아야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 : 시흥시 은행동 지역의 근린상가로서, 주변 아파트 단지 및 주상복합, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 : 대로3류 및 중로3류와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 가치 상승 잠재력 : 은계호수공원과 인접하여 지역 활성화 및 유동인구 증가에 따른 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 : 인수할 보증금이 없고, 등기부상 채권 총액이 0원으로 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다 (단, 경계벽체 문제는 별도 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 아래 사항들을 추가적으로 고려해야 합니다.

* 인근 유사 상가 부동산의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 분석.

* 경계 벽체 문제 해결을 위한 예상 비용 및 공사 기간 산정.

* 유동화물건의 특성을 고려한 추가적인 리스크 분석.

* 전문가의 시장 분석 및 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가.

* 입찰 참여자들의 경쟁 정도 예측.

본건의 감정가는 1,450,000,000원이지만, 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.