나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109129 [2] 경기도 안양시 동안구 관양동 792-2 평촌스마트베이 15층1512호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 "평촌역(4호선)" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설,근린생활시설,아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 "평촌역(4호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상21층 건물 중
제14층 제1412호 및 제15층 제1512호 로서
외벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 마감 등.
창호 : 페어그라스 창호 등.

이용상태

-일련번호1 (제14층 제1412호) / 일련번호2 (제15층 제1512호) : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며 사무실 등으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

-관리사무소 탐문조사에 의하면 기준시점 현재 1412호,1512호 공히 관리비체납으로 단전상태이며 1412호,1512호 전용승강기도 소유자요청으로 운행정지 상태인 것으로 조사 되었음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비,화물용승강기, 지상 및 지하주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터),기숙사, 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합),대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 관리사무소 탐문조사에 의하면 기준시점 현재 1412호,1512호 공히 관리비체납으로 단전상태이며 1412호,1512호 전용승강기도 소유자요청으로 운행정지 상태인 것으로 조사 되었으니 경매진행시 참고 하시기 바람.
- 관리사무소 탐문조사에 의하면 1412호와 1512호는 분양당시는 내부계단을 통하여 연결된 구조 였으나 가격시점 현재는 소유자측에서 내부연결계단을 폐쇄한 상태인 것으로 조사 되었으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경109129 (2) 경기도 안양시 동안구 관양동 792-2 평촌스마트베이 15층1512호 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 안양지원 2024타경109129 (2)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 792-2, 평촌스마트베이 15층1512호

* 신주소: 경기도 안양시 동안구 벌말로 123 (관양동)

* 용도: 지식산업센터 (공장, 기숙사, 지원시설)

* 감정가: 1,218,000,000원

* 토지 면적: 52.57㎡ (약 15.9평)

* 토지 지분: 52.57㎡ (약 15.9평)

* 건물 면적: 158.64㎡ (약 48.0평)

* 건물 지분: 158.64㎡ (약 48.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상21층 건물 중

* 해당 호실: 14층 1412호 및 15층 1512호 (전용 면적 158.64㎡)

* 준공일: 2014년 05월 28일

* 토지 형상 및 이용 상태: 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터),기숙사, 지원시설 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 동측 약 20미터, 남서측 약 12미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반공업지역, 중로1류, 중로3류, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2022년 09월 20일 접수된 중소기업은행 근저당 (3,000,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 3,408,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적으로 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 인수되는 권리: 없음 (말소 기준 권리보다 후순위 권리이거나 압류, 근저당 등이므로 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 심재옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-25

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 명도 시 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력의 존치 여부 및 명도 협의에 주의가 필요합니다.

1.4. 입지 조건

* 위치: 경기도 안양시 동안구 관양동 "평촌역(4호선)" 북동측 근거리에 위치

* 주위 환경: 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 "평촌역(4호선)"이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 접근성: 평촌역 이용이 편리하며, 도보 또는 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

1.5. 상권 분석

* 복합 상권: 지식산업센터, 공장, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼합된 복합 상권입니다.

* 평촌역세권: 평촌역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 지식산업센터 밀집: 주변에 다수의 지식산업센터가 있어 관련 업종의 입주 및 임대 수요가 기대됩니다.

1.6. 생활 정보

* 편의 시설: 근린생활시설 및 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무 환경: 업무 시설과 주거 시설이 공존하여 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 이력이 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 심 임차인은 2017년 7월 25일부터 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이지만, 명도 과정에서의 협상 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

* 관리비 체납 및 단전/승강기 정지: 현재 관리비 체납으로 인해 단전 상태이며, 전용 승강기 운행도 정지되어 있습니다. 명도 및 시설 정상화 과정에서 추가 비용 및 협의가 필요합니다.

* 내부 연결 계단 폐쇄: 1412호와 1512호가 분양 당시에는 내부 계단으로 연결되었으나, 현재는 폐쇄된 상태입니다. 두 호실을 함께 사용하려면 내부 공사가 필요합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 안양시 평촌역 역세권에 위치한 지식산업센터 물건으로, 교통 및 입지 조건은 우수한 편입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 관리비 체납으로 인한 단전 및 승강기 운행 정지, 내부 연결 계단 폐쇄 등 명도 및 건물 정상화 과정에서 상당한 주의와 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있는 특수 물건입니다. 유동화 물건이라는 점도 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평촌역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 지식산업센터 수요: 안양시 및 평촌 지역의 꾸준한 지식산업센터 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 확장 가능한 면적: 14층과 15층, 총 두 개 호실을 일괄 매각받아 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건으로서, 시장 상황에 따라 이전 입찰가보다 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 1,218,000,000원 (감정가 기준)

* 매수 신청 보증금: 최저매각가격의 20% (243,600,000원)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 명도 협상 비용

* 관리비 체납으로 인한 미납 관리비 및 단전, 승강기 정상화 비용

* 내부 연결 계단 공사 비용 (필요시)

* 기타 명도 관련 비용 (이사비 등)

* 결론: 본 건은 명도 및 시설 정상화에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 이러한 제반 비용을 종합적으로 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.