나이스옥션 법원경매 수원 2023타경79724 [1] 경기도 화성시 병점동 756-106 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경79724 [1] 경기도 화성시 병점동 756-106 5층504호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경79724
• 주소: 경기도 화성시 태안로 113-4, 5층504호
• 감정가: 160,000,000원
• 최저가: 18,824,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매5계 2023타경79724 | 소재지: 경기도 화성시 태안로 113-4, 5층504호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 18,824,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2023타경79724 (1)이며, 물건의 소재지는 경기도 화성시 병점동 756-106 5층504호 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건으로, 감정가는 160,000,000원입니다. 특이사항으로 재매각이 진행되는 물건입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 평트지붕 5층 건물 중 5층에 위치한 공동주택(도시형생활주택)입니다.

토지 면적은 $25.66 \text{m}^2$ (약 7.76평)이며, 건물(전용) 면적은 $34.62 \text{m}^2$ (약 10.47평)입니다. 해당 건물은 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "지하철역(병점역)"의 남동측 근거리에 위치합니다. 토지는 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류 및 중로1류에 접하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 병점역이 소재합니다. 전반적인 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 및 상권 분석

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 창고, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준이며, 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 감정평가서 상 확인되는 혐오시설은 없었으나, 주변에 창고 및 공장이 일부 혼재되어 있는 점을 참고해야 합니다.

2.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 인근 지하철역과 버스정류장 접근성 및 주변 근린생활시설 이용을 고려할 때 생활 편의성은 보통입니다. 토지이용계획 상 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)으로 지정되어 있어, 교육환경 관련 사항을 추가로 확인해야 합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 경매 물건은 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며 채권자는 최OO입니다. 가장 중요한 권리분석 사항은 임차인 관련입니다.

주의사항: 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 존재합니다.

임대차보증금: 141,000,000원

전입일 및 확정일자: 2020. 12. 4.

임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있으므로, 배당 절차에서 임대차보증금 141,000,000원 전액이 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 3.1.에서 언급된 **임차인의 보증금 인수 가능성**입니다. 감정가 160,000,000원에 근접한 141,000,000원의 보증금으로 인해, 낙찰가에 따라 매수인이 상당한 금액을 추가로 인수할 위험이 있습니다. 입찰 전에 반드시 예상 배당액을 철저히 분석하고, 인수 금액 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 병점역 근거리에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 구조적으로는 승강기 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 **대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 141,000,000원 인수 가능성**이 존재하는 '재매각' 물건이므로, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 권리분석과 보수적인 가격 판단이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 교통 편의성: 병점역 역세권(근거리) 및 노선버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

2. 건물 상태: 2020년 12월 전입일 기준 비교적 신축에 가까운 건물로, 철근콘크리트 구조와 승강기 등 설비를 갖추고 있어 건물 자체의 이용 상태는 양호합니다.

3. 제1종일반주거지역: 안정적인 주거 용도의 토지 이용 계획상 위치합니다.

4. 명확한 리스크: 임차보증금 인수라는 명확한 리스크가 존재하여, 이를 정확히 파악하고 입찰에 참여할 경우 경쟁률을 낮추고 안전마진을 확보할 기회가 될 수 있습니다. **(단, 안전마진 확보가 전제되어야 합니다.)**

법원 정보

수원지방법원 경매5계