나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67940 [1] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 OOOO OOOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "조암 IC" 북서측 인근에 위치하고 있으며 인근은 소규모 산업단지, 농경지, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재한 농업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1(가)-4(라): 철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 지하1층/지상4층 건물 내 1층 129호 외 3개 호로서,

외벽: 복합판넬 마감,
내벽: 판넬 및 벽지마감,
바닥: 콘크리트 위 페인팅마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

본건 4개 호를 터서 하나의 공장 공간으로 이용 중이며 현황 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 소화전 및 화재탐지 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소하천(2017-01-23)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(선창천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,3,4를 모두 터서 하나의 공장으로 이용중임
-재매각 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경67940 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115에 소재한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

총 감정가는 2,347,000,000원이며, 토지 면적은 1,310.30㎡(약 396.33평)이고 건물 면적은 1,146.87㎡(약 347.00평)입니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 재매각으로 진행되고 있습니다. 재매각으로 인해 매수 보증금은 감정가의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "조암 IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 산업단지, 농경지, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 농업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1, 접수일자 2020-07-09, 권리금액 1,080,000,000원)입니다.

본건과 관련된 총 등기부채권액은 2,412,400,000원입니다.

신탁등기 말소(갑2), 우리은행 근저당(을1, 을2, 을3), 화성시 압류(갑3), 기술보증기금 가압류(갑4), 국민건강보험공단 압류(갑6) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

가장 최근 접수된 권리는 에이치에프더블유삼일유동화전문(권리자)의 임의경매개시결정(갑8, 접수일자 2024-05-01)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

을1 우리은행 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 을1, 을2, 을3 근저당권, 갑3, 갑4, 갑6 압류 및 가압류, 갑8 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요만 명시되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 임대 관계 등은 미상으로 확인되었습니다. 현재 본건은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 소규모 산업단지와 농경지가 혼재된 환경으로, 자체적인 공장 운영을 위한 입지는 갖추고 있습니다. 조암IC 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 물류 및 유통 관련 업종에 유리할 수 있습니다. 주변의 산업 시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 풍부한 배후 수요를 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 농경지와 소규모 산업단지가 분포하고 있어, 기본적인 편의시설은 근린생활시설 수준에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 유동화 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자의 잔금 미납 등의 사유를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 채권 매입 및 권리 관계 처리의 특수성을 가질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 중로2류(폭 15m-20m) 접합, 소하천구역(선창천), 가축사육제한구역, 접도구역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용 계획 및 제한 사항에 해당됩니다. 특히 소하천구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 기타 참고사항 (임대관계 및 기타)

현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계 등은 미상으로 확인되었습니다. 현재 공실 상태이나, 과거 임대차 관계의 잔존 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 문제점들에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 공장으로, 넓은 토지와 건물 면적을 바탕으로 자체적인 생산 활동에 적합한 규모를 갖추고 있습니다. 조암 IC 인근이라는 교통의 요지에 위치하여 물류 이동에 유리한 장점이 있습니다. 그러나 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 소하천구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한 사항은 본 물건의 활용 가치 및 투자 결정에 신중한 검토를 요구합니다. 현재 공실 상태이므로 명도 부담은 적으나, 재매각 사유와 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 1,310.30㎡ 토지와 1,146.87㎡ 건물로, 규모 있는 공장 운영이 가능합니다.

* 우수한 광역 교통망 접근성: 조암 IC 인근에 위치하여 수도권 및 주요 물류 거점으로의 이동이 용이합니다.

* 산업 단지 인접성: 주변의 소규모 산업단지와의 시너지 효과 또는 관련 업종 유치 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 재매각을 통한 저가 매수 기회: 재매각 사유 분석을 통해 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,347,000,000원입니다. 재매각 물건이며 유동화 물건이라는 특수성과 다수의 토지이용 제한 사항을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 또한, 매수 보증금 20% (감정가 2,347,000,000원의 20% = 469,400,000원)를 반드시 준비해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 본건의 재매각 사유, 시장 내 유사 물건의 시세, 향후 활용 방안에 따른 사업성 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 단정하기 어렵습니다. 다만, 통상적인 재매각 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 입찰이 시작되는 경우가 많으며, 실제 입찰은 현장 조사와 상세 분석 결과에 따라 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.