나이스옥션 법원경매 수원 2024타경1797 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층104호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경1797 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층104호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경1797
- 주소: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층104호 (영천동,더퍼스트타워투)
- 감정가: 888,000,000원
- 최저가: 213,208,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 근린생활시설
수원지방법원 경매19계 2024타경1797 | 소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층104호 (영천동,더퍼스트타워투) | 감정가: 888,000,000원 | 최저가: 213,208,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요
수원지방법원 2024타경1797 (2)호 부동산 임의경매 사건의 물건 보고서입니다. 본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 지식산업센터 내 1층 근린생활시설(휴게음식점)로서, 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층104호
용도: 근린생활시설 (공부상 제2종 근린생활시설(휴게음식점))
감정가: 888,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
소유자: 강OO
채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 영OOOOOOO
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 중 1층
1.3. 면적 정보 (토지/건물)
토지 면적: 14.95㎡ (약 4.52평)
건물 면적 (전용면적): 48.00㎡ (약 14.52평)
제시외 면적: 없음
2. 입지 조건
2.1. 위치 및 주변 환경
본 건은 경기도 화성시 영천동 "기흥TG" 남동측에 위치한 지식산업센터 밀집 지역입니다.
주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 동탄2신도시 내 핵심 업무지구입니다.
대로2류(폭 30m-35m), 대로3류(폭 25m-30m) 등에 접해 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.
2.2. 교통 상황 및 접근성
본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
건물 외곽으로 왕복 2차선에서 8차선에 이르는 주요 도로가 연결되어 광역 접근성 및 물류 이동에 매우 유리한 입지입니다.
특히 기흥TG와 인접하여 경부고속도로 진출입이 편리한 지리적 이점을 갖습니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 및 채권 관계
본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 투자자가 안정적으로 소유권을 확보할 수 있는 조건입니다.
소유자, 채무자가 동일하며, 채권자의 임의경매 신청으로 진행되는 사건입니다.
제시된 정보만으로는 특별히 인수해야 할 권리(대항력 있는 임차권 등)는 보이지 않으나, 매각물건명세서 등 최종 서류를 통해 임차인 현황 및 미납 관리비 여부를 반드시 확인해야 합니다.
3.2. 현황 및 이용 상태 분석
공부상 용도는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나, 기준 시점 현재 "공실" 상태입니다.
현재 공실 상태인바, 경매 진행 시 현장 재확인 및 명도 대상자 확인이 필요합니다.
설비 내역으로는 전기, 난방, 냉방, 위생, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있는 것으로 탐문 조사됩니다.
4. 상권 분석
4.1. 상권 특성 및 배후 수요
본 상가는 대규모 지식산업센터 단지인 "더퍼스트타워투" 내 1층에 위치하고 있습니다.
주요 배후 수요는 지식산업센터에 입주한 공장, 업무시설 및 사무소 종사자들입니다.
전형적인 오피스 상권이며, 점심 및 평일 유동 인구가 높은 직장인 중심 상권으로 파악됩니다.
4.2. 입점 가능 업종
공부상 휴게음식점 용도이며, 전용면적 약 14.52평으로 비교적 넓은 편입니다.
주변 업무시설 수요를 고려할 때, 커피숍, 간단한 식사류를 취급하는 휴게음식점, 혹은 부동산, 법무사 등 지원 시설 용도의 근린생활시설로 활용이 가능합니다.
현재 공실 상태이므로 새로운 임차인을 유치하기 위한 인테리어 및 업종 변경의 유연성이 있습니다.
5. 생활 정보
5.1. 지역 기반 시설
본 건은 동탄2지구 준주거지역 내에 속하며, 체계적으로 개발된 신도시의 인프라를 이용할 수 있습니다.
토지는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중으로, 주변 지원 시설이 잘 갖추어져 있습니다.
건물 내 주차 시설이 충분히 확보되어 있어 상가 이용객들의 편의성이 높습니다.
5.2. 혐오 시설 여부
인근 지역 검색 결과, 반경 내에 특별한 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않습니다.
다만, 본 건은 대로2류, 대로3류 등 주요 도로에 접합하고 있으며, 기흥TG와 인접하므로 소음 및 진동 등의 환경적 요인이 일부 존재할 수 있습니다.
또한 철도보호지구에 포함되어 있어 건축 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 공실 리스크 및 실사용도 확인
기준 시점 현재 공실 상태이므로 장기 공실에 따른 임대 수익 확보의 어려움이 잠재적인 리스크입니다.
또한, 공부상 용도와 실제 사용 목적에 따른 임대 수요의 변화를 면밀히 분석해야 합니다.
6.2. 관리비 및 임차 관계 리스크
경매 시 반드시 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
미납 관리비 중 공용 부분에 대한 체납액은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 정확한 금액을 파악하는 것이 중요합니다.
임대차 관계는 현재 공실로 보이나, 경매 현황조사서상 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.
6.3. 법규상 제한
토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 외에도 철도보호지구, 도로구역 등이 설정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위 시 제한을 받을 수 있습니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본 건은 동탄2신도시 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치한 1층 상가로, 오피스 상권 배후 수요를 확보하고 있습니다.
건물의 구조 및 설비 상태가 양호하고, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 단순한 장점이 있습니다.
현재 공실 상태는 리스크이면서 동시에, 투자자가 원하는 업종 및 용도로 전환하여 직접 사용하거나 신규 임차인을 유치할 수 있는 기회가 됩니다.
7.2. 투자 포인트
최고의 입지: 기흥TG 인접 및 주요 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.
신규 임대 전환 용이성: 현 공실 상태로, 낙찰 후 명도 절차를 거쳐 바로 신규 임차인을 모집하거나 실사용이 가능합니다.
지식산업센터 상권: 안정적인 직장인 수요를 바탕으로 한 오피스 상권으로, 적정 임대가를 책정할 경우 공실 해소가 용이할 수 있습니다.
감정가 대비 유찰 시: 1회 이상 유찰될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 매입하여 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 우량 투자 물건입니다.
법원 정보
수원지방법원 경매19계