나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88534 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 846-1 현대아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수원신곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근
은 아파트단지. 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편
의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 10층 중 제1층 제102로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

현황 아파트(러브아이어린이집)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내부도로를 통하여 외부 공로로의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 846-1 현대아파트 102동 1층 102호에 소재합니다.

용도는 아파트이며, 건물면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

토지면적은 57.09㎡ (약 17.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 392,000,000원입니다.

토지 제시외면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외면적 또한 0.00㎡입니다.

토지지분은 57.087㎡, 건물지분은 84.99㎡입니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 수원지방법원에서 2024타경88534 (1)로 진행 중입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 유동화물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수원신곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지와 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 형상 및 이용

토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(희망뜰유치원), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 소유권 이전은 여러 차례 있었습니다.

말소기준권리는 2013년 8월 1일 접수된 우리은행의 근저당권(을8)으로, 현재 등기부상의 모든 권리는 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

다른 근저당권(을18), 가압류(갑16), 임의경매개시결정(갑18), 압류(갑19) 등도 모두 말소 처리되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권에 대한 개요도 없습니다.

3.4. 총 권리 분석 요약

전반적인 권리분석 결과, 낙찰자는 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 주거시설, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 근린생활시설

단지 주변에 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 세류현대아파트는 1990년 4월 30일에 사용승인된 아파트입니다.

총 4개동에 276세대가 거주하고 있으며, 최고 10층으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차는 지상 12대, 지하 14대로 합계 241대(세대당 약 0.87대)를 수용할 수 있습니다.

5.3. 교육 및 기타 정보

인근에 수원신곡초등학교가 있으며, 희망뜰유치원과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

현재 본건은 '러브아이어린이집'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 준공된 아파트로서, 향후 유지보수 및 재건축 등과 관련된 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간

세대당 약 0.87대의 주차 공간은 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다.

6.3. 특수 물건 정보 (유동화, 현황 이용)

본 물건은 유동화 물건으로, 현재 '러브아이어린이집'으로 이용 중이라는 점은 현황 파악 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 토지 이용 제한

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없는 상태로 경매에 나왔습니다. 입지적으로는 주거 지역 내에 위치하며 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 다만, 1990년식 건물의 노후화, 다소 부족한 주차 공간, 그리고 현재 '러브아이어린이집'으로 사용 중이라는 특수성을 고려해야 합니다. 비행안전구역 지정 여부도 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔한 물건입니다.

아파트로서 일반적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 세류동 지역의 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 채권자(유동화 자산 관리 회사)의 의지에 따라 효율적인 매각 절차가 진행될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 면적이 유사한 84.99㎡ (약 25.71평) 물건은 2026년 4월 28일 2층이 37,300만원에 거래되었습니다.

본건은 1층으로, 일반적인 경우 2층 거래가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

다만, 현재 '러브아이어린이집'으로 이용 중인 특수성으로 인해, 주거 목적 외 상업적 활용 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

같은 면적의 73.2㎡ (약 22.14평)는 2026년 2월 9일 10층이 33,700만원, 2026년 5월 28일 1층이 25,000만원에 거래되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

가장 유사한 84.99㎡, 2층 물건의 거래가 37,300만원을 기준으로, 1층이라는 점과 현재 이용 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

경쟁률 및 감정가(39,200만원) 대비 낙찰가율을 감안할 때, 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

명확한 시세 파악을 위해 동일 단지 내 유사 면적, 유사 층수의 최근 거래 사례를 추가로 조사하는 것이 좋습니다.

9.3. 추가 고려사항

임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 현재 '러브아이어린이집'으로 사용 중인 점을 감안할 때, 명도 과정에서 현 점유자와의 원만한 합의가 중요합니다.

어린이집으로서의 영업권이나 시설 투자 여부 등을 파악하여 명도 비용 및 소요 시간을 예측해야 합니다.

건축물 대장상 사용승인일이 1990년인 점을 감안하여, 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려한 자금 계획이 필요합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.