나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529427 [1] 인천광역시 서구 청라동 116-6 호반베르디움 254동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라초등학교" 서측에 위치하며, 주변은 아파트,
학교, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 원활하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 대중 교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 제18층 제1801호로서,
(사용승인일:2011.02.01)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 및 옥내소화전 등 소방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 장방형 토지로 아파트 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 일반 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역(2022-01-03) , 중로1류(폭 20m-25m)
(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유
구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육
지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015
-04-06)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)
(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529427 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 116-6 호반베르디움 254동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 636,000,000원

토지면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

토지지분: 61.65㎡ (약 18.65평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, "청라초등학교" 서측에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 등고평탄한 광평수의 장방형 형태를 이루고 있으며, 아파트 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 일반 공도와 원활하게 연결되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

* 청라초등학교 인접

* 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원 등 편의시설 및 녹지공간이 풍부합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 진행

본 경매는 임OO을 채권자로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존은 주식회사 호반하우징이 2011년 3월 30일에 하였습니다.

* 이후 2011년 6월 28일 장재풍에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2011년 6월 28일 신한은행이 설정한 근저당(200,600,000원)입니다.

* 그 외 다수의 근저당 및 가압류 권리가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가장 최근의 말소 예정 권리는 2025년 3월 5일 국민건강보험공단의 압류와 2025년 6월 25일 유에스제십사차유동화전문(주)의 임의경매 신청입니다.

* 등기부상 채권 총액은 940,340,766원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 속한 청라 신도시 지역은 계획적으로 조성된 주거 지역으로, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 적절히 배치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 호반베르디움 (청라14단지)

* 총 세대수: 745세대

* 준공 연도: 2011년 (사용승인일 2011.02.01)

* 건축물 규모: 총 11개 동, 최고 25층 (본건 254동 18층)

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제18층 제1801호

* 사용승인일: 2011년 2월 1일

* 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 설비 내역

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 옥내 소화전 등 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합 및 유동화 물건

* 중복병합사건 및 유동화 물건으로 진행되는 만큼, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

* 2011년 준공으로 15년차 아파트이므로, 향후 재도장, 설비 교체 등 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 호반베르디움 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 6억 3천 6백만원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 중복병합 및 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계의 불확실성은 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 청라 신도시의 지속적인 발전 가능성과 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평)으로 수요층이 두터운 중소형 평형.

* 청라초등학교 등 교육 시설과 공원, 편의시설 접근성이 우수하여 쾌적한 주거 환경 제공.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 636,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 5층: 630,000,000원

* 21층: 580,000,000원

* 본건은 18층으로, 층수 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 낙찰 가능성과 적정 투자 수익률 확보를 위해 625,000,000원에서 635,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.