나이스옥션 법원경매 부천 2023타경33496 [1] 경기도 김포시 월곶면 483-6 1동호 개곡리 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경33496 [1] 경기도 김포시 월곶면 483-6 1동호 개곡리 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경33496
• 주소: 경기도 김포시 월곶면 애기봉로456번길 130
• 감정가: 1,199,850,960원
• 최저가: 587,927,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매6계 2023타경33496 | 소재지: 경기도 김포시 월곶면 애기봉로456번길 130 | 감정가: 1,199,850,960원 | 최저가: 587,927,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경33496 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 개곡리 483-6 1동호 (김포시 외곽의 근린생활시설 및 공장/창고 밀집 지역)

용도: 근린생활시설

감정가: 1,199,850,960원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 두OOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, **법정지상권 성립 가능성 존재** (매우 높은 수준의 권리 리스크), 제시외 건물 소유권 분쟁 가능성.

1.2. 면적 정보

토지면적: 2,479.00㎡ (약 750.00평)

건물면적: 1,400.04㎡ (약 423.54평)

건물 제시외면적: 53.90㎡ (약 16.30평, 매각 포함)

1.3. 매각 조건 및 주의사항

일괄매각: 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 53.90㎡도 포함됩니다. 다만, 컨테이너 박스는 제외되므로 낙찰 후 철거 대상입니다.

용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '소매점'이지만, 실제 현황은 '제조업소 및 화장실' 또는 '창고'로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반의 소지가 있으며, 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 등의 잠재적 리스크가 있습니다.

도로 현황: 목록 6, 7은 도로로 이용 중입니다. (접근성은 확보되었을 수 있으나, 지목이 도로인 점 확인 필요)

제시외 건물 분쟁: 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)에 대해 **전광미가 소유자임을 주장**하며 비용 정산을 받지 못했다고 주장하고 있어, 낙찰자가 인수 또는 별도 협의를 해야 할 가능성이 높습니다. (법정지상권 문제와 함께 가장 큰 분쟁 소지)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

지역 특성: 본 건이 위치한 김포시 월곶면 개곡리 일대는 도시 외곽의 계획관리지역으로, 주로 농업용지, 전원주택, 소규모 공장 및 창고가 혼재된 형태를 보입니다.

교통 접근성: 주요 국도나 고속도로(예: 제2순환고속도로 또는 48번 국도)에의 접근성은 확보될 수 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 주변 시설 (혐오시설 포함)

상권 분석: 근린생활시설의 용도에도 불구하고, 현재 제조업소 및 창고로 사용되는 점과 주변 환경을 고려할 때, 일반적인 상업시설(Retail)로서의 가치는 낮습니다. 이 물건은 소규모 제조, 창고, 또는 물류 지원 시설로서의 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

혐오시설/환경: 월곶면과 같은 외곽 지역은 주거 밀집 지역에 비해 소규모 공장이나 제조시설이 주변에 위치할 가능성이 높으며, 이로 인한 소음, 진동, 환경 문제 등 *마을 환경적 리스크*가 존재할 수 있습니다. (정확한 혐오시설 유무는 현장 답사 및 지자체 확인이 필수입니다.)

2.3. 생활 정보

인프라: 주변에 병의원, 약국, 대형 마트 등 필수적인 생활 인프라는 부족하며, 차량을 이용해야만 주요 편의시설을 이용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

일괄매각으로 진행되지만, **제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 문제가 핵심 리스크입니다.**

위반건축물: 실제 사용 용도가 건축물대장과 다르므로, 낙찰 후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과에 대한 준비와 비용 산정이 필요합니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물 문제 (핵심 리스크)

**법정지상권 (가장 큰 리스크):** 본 건은 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 토지 소유자로서 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만을 청구할 수 있게 됩니다. 이는 토지 가치를 심각하게 훼손할 수 있으므로, **법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.**

제시외 건물 소유권 분쟁: 제시외 건물 소유자라고 주장하는 전광미와의 채무 관계(비용 정산 주장)가 존재합니다. 낙찰자는 이 주장에 대한 진위 여부를 확인하고, 소유권 확보를 위해 소송 또는 협상을 진행해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크: 법정지상권 성립 시 토지 활용 제한, 제시외 건물 소유권 분쟁으로 인한 명도 지연 및 추가 비용 발생, 용도 불일치에 따른 이행강제금 부과 및 원상복구 의무.

대응 방안: 법정지상권 성립 가능성을 **반드시** 전문가에게 의뢰하여 분석하고, 성립이 어렵다고 판단될 경우에만 입찰하는 것이 안전합니다. 제시외 건물 소유권 분쟁에 대비하여, 명도 소송 외에 전 소유권 주장자와의 **적정 비용 협의**를 통한 해결 방안도 모색해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 대형 토지(750평)와 대형 건물(423평)을 일괄 매각하는 건으로, 감정가 대비 면적당 가격 자체는 매력적일 수 있으나, **'법정지상권'과 '제시외 건물 소유권 분쟁'이라는 두 가지 중대한 권리 리스크를 안고 있습니다.** 따라서 일반 투자자가 접근하기에는 매우 난이도가 높은 물건입니다.

투자 포인트:

1. 대형 부지 확보: 2,479.00㎡ (약 750평)의 넓은 토지 면적은 창고, 소규모 공장, 물류 부지 등으로 활용할 때 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

2. 실사용 용도: 현재 제조업소/창고로 사용되고 있어, 낙찰 후 관련 업종으로의 **재임대 또는 직접 사용에 용이**할 수 있습니다. (단, 용도변경/원상복구 문제 해결 시)

3. 리스크 대비 가격: 법정지상권 등 권리 문제가 해소되거나, 낙찰가율이 현저히 낮아질 경우, **고위험/고수익을 추구하는 전문 투자자**에게는 기회가 될 수 있습니다. (다수의 유찰을 지켜볼 필요가 있음)

법원 정보

부천지원 경매6계