나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54872 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 11-1 삼성하이츠빌 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고, 본건 주위는
공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 6층 601호로서,
외벽: 치장타일, 스톤스프레이 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 "주거용"인 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 토지로서, 다세대주택 및 2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내동 11-1:
제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

내동 11-16, 11-17:
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-113호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-
교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부
천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 ‘주거용’으로 판단
됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 주거용으로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경54872 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 11-1 삼성하이츠빌 6층 601호 (신흥로401번길 32)

용도: 본 건물은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 사용 중임.

감정가: 206,000,000원

토지면적: 31.98㎡ (약 9.68평)

토지지분: 31.98㎡ (약 9.68평)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.265㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 현황 주거용으로 사용 중임.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리한 편임.

본건 부지의 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 25일 접수된 강제경매개시결정(갑9)임.

인수되는 권리:

* 을구 5번 순위 주택임차권 (신현우): 2024년 11월 6일 접수되었으며, 말소기준권리보다 선순위이고, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 인수될 수 있음. 단, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차권의 인수 가능성을 면밀히 검토해야 함.

임차인 현황:

* 신현우

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 2일

확정일자: 2020년 11월 23일

대항력: 있음 (확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로)

비고: 채권자(신OO)와 동일인으로 추정되며, 강제경매 채권액 160,124,900원과 임차보증금 160,000,000원이 유사하여 배당을 통해 변제받을 가능성이 높으나, 인수 여부는 법원 배당 결과에 따라 최종 결정됨.

등기부 요약:

* 소유권은 이강복, 임미화에게 이전되었음.

* 을구 5번 주택임차권 (신현우) 160,000,000원: 인수

* 갑9번 강제경매 (신현우) 160,124,900원: 말소

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상적인 상업 활동이 가능한 배후수요를 갖추고 있음.

주변에 내동중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학생 및 교직원 관련 업종에 대한 잠재수요도 기대할 수 있음.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 중심 상권으로 보기에는 어려움이 있음.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 위치한 호실임.

외벽은 치장타일, 스톤스프레이 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호임.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 특이사항임.

주변에는 공동주택, 단독주택 등이 있어 주거 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제 주거용으로 사용 중으로, 향후 원상복구 의무 또는 이행강제금 부과 가능성이 있음.

선순위 임차권: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 해당 보증금을 인수해야 하는 위험이 있음. (채권자 겸 임차인으로 배당 가능성 높으나, 만일의 경우 대비 필요)

임대 관계 미상: 현재 임차 관계가 정확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있음.

토지 이용계획 및 제한 사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 삼성하이츠빌 내 구분 상가/주택 물건으로, 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 위험이 리스크 요인으로 작용함.

특히, 임차인이 강제경매 채권자와 동일인으로 추정되고, 임차보증금과 채권액이 유사하여 배당을 통한 변제가 기대되나, 최종적인 권리 인수 여부는 법원 배당 결과에 따라 달라지므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 전용면적을 갖춘 물건임.

주거 및 근린생활시설 혼합 지역으로 다양한 활용 가능성 보유.

재건축/재개발 가능성이 있는 지역이라면 장기적인 가치 상승 기대. (단, 해당 정보는 제공되지 않았음)

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 주택임차권의 인수 가능성 상존)

본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(160,000,000원)이 인수될 가능성이 있으나, 해당 임차인이 채권자이며 보증금과 채권액이 유사하여 배당을 통해 회수될 가능성이 높음.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 채권자 겸 임차인이라는 특수성을 고려할 때, 낙찰자가 직접 임차인에게 추가로 보증금을 지급해야 할 가능성은 낮다고 판단됨.

그러나 만일의 경우를 대비한 위험 프리미엄을 고려하여, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 175,000,000원 ~ 185,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 주변 시세, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.