나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77792 [1] 경기도 구리시 아천동 93 어반93 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77792 [1] 경기도 구리시 아천동 93 어반93 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경77792 | 소재지: 경기도 구리시 아치울길 8, 3층303호 (아천동,어반93) | 감정가: 518,000,000원 | 최저가: 60,942,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경77792 (1)

소재지: 경기도 구리시 아천동 93 어반93 3층303호

용도: 다세대주택 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 518,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

면적 현황

토지면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

건물면적 (전용면적): 53.28㎡ (약 16.12평)

구조 및 이용상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제303호입니다.

외벽은 석재판넬 마감, 창호는 샷시 창호이며, 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

이용상태는 주거용오피스텔(방2, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 복층 등)로 이용 중이며, 특히 복층 구조가 특징입니다.

토지 현황

남서측 전면 로폭 약 12미터 포장도로에 접하며, 부정형의 토지로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 구리시 아천동 소재 ‘아천 IC’ 북서측 인근에 위치하여 광역 교통 접근성이 양호합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

2.2. 상권분석

주택 밀집 지역 내에 위치하여 상업시설의 발달 정도는 높지 않으나, 일상생활을 지원하는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

주거 시설이 주를 이루는 지역 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

건물 내 승강기 설비 및 도시가스 개별난방 등 기본적인 주거 인프라가 구축되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(아치울지구)에 속하며, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역 등 다수의 규제가 존재하여, 이는 주거 환경의 급격한 변화를 제한하는 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 최OO로 동일하며, 채권자는 이OO로 비교적 단순한 권리관계로 추정됩니다.

매각대상물건명세서 확인을 통해 선순위 임차인 등의 권리 인수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 집합건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 이나, 현황은 "주거용오피스텔"로 이용 중입니다. 주거용 사용에 따른 취득세 중과 여부, 양도소득세 비과세 요건, 주택수 산정 등 세금 및 규제 측면의 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

임대차 관계: 임대여부가 미상으로, 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 매수인이 인수할 리스크가 발생합니다.

주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변 환경에 대한 세밀한 분석(혐오시설 유무 등)이 불가하므로, 입찰 전 반드시 임장 활동을 통해 주거 쾌적성을 저해하는 요소가 없는지 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 구리시 아천동 소재의 주거용 오피스텔(현황)로서, 아천 IC 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

복층 구조로 희소성이 있으며, 주거 공간의 활용도가 높은 장점을 가지고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 대한 법률적, 세제적 리스크를 명확히 파악하고, 미상인 임대차 관계를 철저히 조사하는 것이 중요합니다.

감정가 5억 1800만원은 현재 시장가치에 대한 기준으로 참고하되, 인근 주거용 오피스텔 및 다세대 주택의 실제 거래 사례를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

우수한 접근성: 아천 IC를 통한 강남 및 서울 동부 지역으로의 접근성이 높아 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

특화된 상품성: 희소성이 있는 복층 구조로 젊은 세대 및 1~2인 가구의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

주거 목적 투자: 전용면적 약 16평 규모로, 주변 지역에서 안정적인 주거용 임대 수익을 창출하거나, 실수요 목적으로 활용하기에 적합한 물건입니다.

규제지역의 안정성: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여 난개발의 우려가 적고, 주거 환경의 보존 가능성이 높습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계