나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105981 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1573-17 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105981 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1573-17 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경105981 | 소재지: 서울특별시 관악구 관악로11길 58 | 감정가: 1,512,412,400원 | 최저가: 1,209,929,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경105981 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105981 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1573-17

용도: 단독주택

감정가: 1,512,412,400원

토지면적: 103.30㎡ (약 31.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 184.64㎡ (약 55.86평)

건물 제시외면적: 47.12㎡ (약 14.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 낙OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 건축물대장상 위반건축물(3층 15㎡ 경량철골조 단독주택) 표기됨.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, '관악구청' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독/다가구주택, 다세대주택, 점포주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 '서울대입구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 이OO이며 채무자 역시 이OO입니다. 채권자는 낙OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특별한 권리상 제한 사항은 명시되지 않았으나, 경매 진행 시 말소기준권리 및 인수되는 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 서울대학교를 배후에 두고 있으며, 서울대입구역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 지하철 2호선 서울대입구역은 남부순환로와 관악로가 교차하는 교통 요지에 위치하여 유동인구가 풍부한 편입니다.

주변에는 젊은 층을 중심으로 형성된 '샤로수길'과 같은 개성 있는 상권이 인접해 있으며, 다양한 판매시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 이는 지역 내 소비 활동이 활발함을 시사합니다. 다만, 신림, 사당 등 인근 주요 상권에 비해 상대적으로 발전이 더딘 측면도 있었으나, 최근 재개발 및 신축 건물 입주 등으로 상권이 변화하고 있으며 투자자들의 기대가 높은 지역입니다.

1.5. 생활정보

'서울대입구역'이라는 우수한 역세권 위치 덕분에 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에는 관공서(관악구청), 대학교(서울대학교), 주거 단지 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 3층에 15㎡ 규모의 경량철골조 단독주택이 위반 건축물로 표기되어 있어, 향후 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, '제시외건물이 다수 소재'되어 있다는 점도 법적, 행정적 처리 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 건물 관리 상태는 보통으로 평가되었으나, 임대 관계가 불분명하여(임대관계 미상) 인수 시 세입자 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울대입구역 초역세권에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 인근 상권의 활성화 및 잠재력 또한 긍정적입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 다수의 제시외 건물 존재, 불분명한 임대 관계 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 산재해 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 수립하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 위반건축물 및 제시외 건물 문제를 해결하고 정상화시킨다면, 주거용 또는 수익형 부동산으로의 전환 가능성을 높일 수 있습니다. 서울대학교 인근 및 활성화되는 상권의 특성상 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계