나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118123 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.10.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독, 다가구, 다세대주택 및 주상용건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 북측으로 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 동측으로 하향완경사를 이루는 세장형토지로서, 주거용건부지로 사용되고 있음.

인접 도로상태

본건 동측으로 약4m 내외의 포장도로와 북측으로 막다른 계단도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

건물등기사항전부증명서와 토지대장상의 면적125.5㎡와 일반건축물대장상의 대지면적123.5㎡는 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 4층건으로서,(사용승인일:2019.04.25)
외벽 : 석벽재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감
창고 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

지1층-4층 :주택 각층 4가구
옥탑 : 주택 2가구

※ 자세한 사항은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

설비내역

본건은 급. 배수시설, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 태양광설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지층창고㉠은 창고로 사용되고 있으며, 내부의 주거시설 등은 없음.
4층 보일러실㉡은 4층호수 일부가 보일러실로 이용중임을 외부관찰함.
위반건축물로 등재된 부분㉢은 현황 주거용으로 사용되고 있으며. 내부확인을 하지 못한바, 부합물인지 종물인지 미확인함.
태양광시설㉣은 패널 등이 존재하나, 관련자의 부재로 보조금 지원과 시설에 관한 세부정보 등 정확한 내용은 확인하지 못함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 임차인 존재함을 확인함.
공부상 지층이 현장조사시 101호-104호이고 1층이 201-204호, 2층이 301-304호, 3층이 401-404호, 4층이 501-504호, 옥탑이 501-502호임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2024타경118123 (1) 사건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정가는 1,797,400,000원입니다.

토지 면적은 125.50㎡ (약 37.97평)이며, 건물 면적은 341.66㎡ (약 103.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 권OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "관악초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독, 다가구, 다세대주택 및 주상용 건물과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 북측으로는 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 동측으로 하향 완경사를 이루는 세장형이며, 현재 주거용 건부지로 사용되고 있습니다.

본 물건의 동측으로는 약 4m 내외의 포장도로와 북측으로는 막다른 계단도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 20일 접수된 권유정의 강제경매개시결정(말소기준권리, 권리금액: 124,694,794원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 말소되지 않는 권리로는 다수의 주택임차권이 을구에 등기되어 있으며, 이들 중 일부는 "인수"로 표시되어 있습니다.

건물 등기부 요약에 따르면 을구 7번부터 을구 22번까지 다수의 주택임차권이 등기되어 있으며, 이들은 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

모든 임차인은 '대항력: 있음'으로 표기되어 있습니다.

* 고영민: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-24, 확정 2019-07-24, 배당 2023-11-13. (을구 7번, 인수)

* 고은아: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-27, 확정 2023-03-22, 배당 2024-10-08. (을구 18번, 인수)

* 권유정: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-06, 배당 2024-05-07. (을구 9번, 인수)

* 김경원: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-26, 확정 2021-07-05, 배당 2024-10-14. (을구 20번, 인수)

* 김남준: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2021-12-24, 배당 2024-05-27. (을구 11번, 인수)

* 김영운: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-13, 확정 2023-02-08, 배당 2024-10-08. (을구 14번, 인수)

* 김예림: 보증금 113,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-26, 확정 2022-04-19, 배당 2024-09-30. (을구 22번, 인수)

* 김채림: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-24, 확정 2023-06-15, 배당 2024-10-21. (을구 19번, 인수)

* 김태형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-26. (대항력 있음, 보증금/차임 미상)

* 박정민: 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-09-13, 확정 2022-09-13, 배당 2024-10-08. (을구 17번, 인수)

* 사현동: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-25, 확정 2021-11-01, 배당 2024-04-22. (을구 8번, 인수)

* 송하상: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-20, 확정 2021-06-29, 배당 2024-07-30. (을구 12번, 인수)

* 신남섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-07. (대항력 있음, 보증금/차임 미상)

* 오희주: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-03-15, 배당 2024-10-15. (을구 16번, 인수)

* 이상희: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-27, 확정 2019-08-27, 배당 2024-10-22. (을구 15번, 인수)

* 진우성: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-11, 확정 2021-07-21, 배당 2024-10-08. (을구 21번, 인수)

* 최윤혁: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-04-14, 배당 2024-05-13. (을구 10번, 인수)

* 추원준: 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-12-21, 확정 2020-12-21, 배당 2024-12-23. (인수 보증금은 0원이나, 실제 인수 금액 확인 필요)

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-07, 확정 2019-10-18, 배당 2024-12-26. (인수 보증금은 0원이나, 실제 인수 금액 확인 필요)

* 한혜정: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-07-14, 배당 2024-08-26. (을구 13번, 인수)

주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 다수의 임차권이 '인수'로 기재되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 잠재적으로 큰 인수 보증금이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김태형, 신남섭)에 대해서도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

봉천동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 본 물건은 초등학교 및 지하철역과 가까워 주거 생활에 편리한 입지를 가지고 있습니다.

인근에 단독, 다가구, 다세대 주택 및 근린생활시설이 많아 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 유형의 주택 거래가 있었습니다.

예시로 2026년 5월, 서울 강남구 봉천동 100-82번지 조은빌라(다세대, 1995년식)가 130,000,000원에 거래되었고, 관악구 봉천동 1607-3번지 세진그린빌라(다세대, 1991년식)가 285,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 관악구 봉천동 1690-65번지 정광빌라(다세대, 1993년식)는 310,000,000원에 거래되었습니다.

이 거래 사례들은 주로 다세대 주택이며, 전용면적 또한 45.72㎡ ~ 62.88㎡ 수준입니다. 본 물건은 근린주택으로 건물 총 면적이 341.66㎡(약 103.36평)으로, 해당 거래 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 감정가(1,797,400,000원)를 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2019년 4월 25일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물(지하 1층 포함)로 비교적 신축에 속합니다.

내부 설비로는 급·배수시설, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 태양광설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 총 18가구(지하 1층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구, 옥탑 2가구)가 거주하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서에 다수의 임차권이 '인수'로 명시되어 있어, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 정확한 인수 금액 파악이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래 허가 구역으로, 허가 취득 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2024.9.10 - 2029.9.9)

* 위반건축물: 옥탑 부분에 위반건축물이 등재되어 있으며, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 공부상 면적 차이: 건물등기부와 토지대장상의 면적(125.5㎡)과 일반건축물대장상의 대지면적(123.5㎡)이 상이합니다.

* 구분 등기 및 현황 차이: 1층 일부 호실(104호)이 건물 외부에 위치한다는 점, 지하실(B1) 표기가 실제와 다를 수 있다는 점 등 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 근린주택입니다. 초등학교와 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이며, 건물 내 편의시설도 갖추고 있습니다.

하지만, 인수되는 임차보증금에 대한 정보가 상반되어 잠재적 인수 금액이 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전액이 경매 절차에서 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 위반건축물 등재, 공부와의 면적 차이 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 관악구 역세권에 위치한 신축 근린주택이라는 점.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 임대 수익 창출 가능성.

* 건축 연한이 짧아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,797,400,000원입니다.

단, 본 물건은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 미회수분이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 매우 중요한 고려사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 달리, 실제 인수해야 할 보증금 규모를 파악하는 것이 입찰가 산정의 핵심입니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 입찰가 산정을 위해서는 인수될 수 있는 최대 보증금 규모를 파악하고, 이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

이 물건의 경우, 정확한 인수 보증금 규모 파악 없이는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하거나, 예상보다 클 경우 투자 수익성이 크게 저하될 수 있습니다.

본 건에 대한 잠재적 인수 보증금 총액을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 인수 금액을 확정한 후, 감정가 대비 보수적인 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.