나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4046 [1] 서울특별시 구로구 궁동 237-9 현대힐타운 제2동 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4046 [1] 서울특별시 구로구 궁동 237-9 현대힐타운 제2동 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2024타경4046 | 소재지: 서울특별시 구로구 부일로9길 82, 제2동 제5층 제502호 (궁동, 현대힐타운) | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4046 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 237-9 현대힐타운 제2동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시생활주택(단지형다세대주택) 이용 중)

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 사OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평, 지분율 1912)

건물 전용면적: 29.55㎡ (약 8.94평, 지분율 2955)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층

사용승인: 2017년 11월 7일 (추정, 건축물대장 확인 요망)

설비내역: 위생/급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보설비, 시스템에어컨 설비 등

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 우신중학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역에 해당한다.

교통 여건은 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선/7호선 온수역이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준이다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 제2종일반주거지역(7층이하) 내 다세대주택 밀집지역으로, 주거 편의를 위한 근린상권이 형성되어 있다.

대규모 상업시설보다는 편의점(지에스25 구로우신점 등)이나 소규모 생활 편의시설 위주로 상권이 구성되어 있어 주거지로서는 조용하고 쾌적한 환경이다.

주변에는 우신중학교가 바로 인근에 위치하며, 궁동어린이도서관, 온수어르신복지관 등 교육 및 복지 시설도 있어 양호한 생활 인프라를 갖추고 있다.

또한, 궁동생태공원 등 녹지 공간도 가까워 주거 환경의 쾌적성이 높다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석 (등기부)

말소기준권리: (정보 부족으로 특정 불가, 현장 조사 및 등기부 등본 확인 필수)

채권자: 김OO (부동산강제경매 신청)

소유자/채무자: 사OO (별도의 채무자가 아닌 동일 소유자)

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지 지분 매각의 위험이 없어 안정적이다.

3.2. 특이 및 주의사항

감정평가서상 도시생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 설비 내역(승강기, 시스템에어컨 등)이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상된다.

임대차 관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자(소유자 또는 임차인)에 대한 정확한 파악과 이에 따른 명도 계획 수립이 중요하며, 점유 형태에 따라 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크 및 제한사항

제2종일반주거지역(7층이하) 및 교육환경보호구역으로, 향후 대규모 개발 가능성은 낮으며 주거 환경의 안정성에 중점을 두어야 한다.

대공방어협조구역(위탁고도 제한)에 해당하여 건축물 신축/증축 시 고도 제한의 영향을 받을 수 있으나, 현황 건물의 이용에는 큰 영향이 없다.

주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호할 것으로 판단된다.

4.2. 투자 포인트

A. 교통 및 주거 환경의 안정성: 지하철 온수역(1, 7호선) 인근 역세권 및 왕복 2차선 도로 접근성이 확보되어 있으며, 다세대주택 밀집 지역 내에서 준수한 주거 환경을 제공한다.

B. 신축급 건물 상태: 감정평가서상 건물 구조 및 설비 상태(승강기, 시스템에어컨 등)가 비교적 양호하여 추가적인 수리비 부담이 적을 것으로 예상된다.

C. 적정 감정가: 감정가가 232,000,000원으로 서울 지역 내 소액 투자 물건으로서의 가치가 있으며, 주변 실거래가와 비교하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있다. (주변 시세 조사 필수)

4.3. 결론

본 물건은 서울 구로구 궁동 소재의 신축급 다세대주택(도시생활주택)으로, 역세권과 학군, 녹지 공간을 두루 갖춘 실거주 목적의 소액 투자 물건으로 적합하다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 사전에 파악하고, 입찰 전 주변 매매 시세를 철저히 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 성공적인 투자의 핵심이다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계