나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129297 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129297 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제1층 제101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경129297
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로33길 32-10, 제1층 제101호 (개봉동, 다빈빌)
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매9계 2024타경129297 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로33길 32-10, 제1층 제101호 (개봉동, 다빈빌) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2024타경129297 (1) 물건 보고서

1.1. 다빈빌 제1층 제101호 권리분석 및 투자전망 보고서

본 보고서는 서울남부지방법원에서 진행하는 2024타경129297 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 기본적인 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129297 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제1층 제101호

용도 (공부상): 근린상가

현황 용도: 주택

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평) - *실제 건물의 면적은 추가 확인 필요*

1.1. 2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 "경인중학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.1. 3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 절차를 통해 진행됩니다. 강제경매의 경우, 법원의 배당 및 말소 기준 권리에 따라 대부분의 선순위 권리가 소멸되는 것이 일반적입니다. 채권자는 이OO이며, 경매 신청 경위 및 기타 권리 관계에 대한 상세한 내용은 법원 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다. 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 될 가능성이 높습니다.

1.1. 4. 상권분석

본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중인 점이 특이사항입니다. 주위는 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다. 생활 편의시설 및 유동 인구는 일반적인 주거지역 상권 수준으로 평가됩니다. 향후 근린상가로서의 영업을 위해서는 용도 변경 가능 여부 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

1.1. 5. 생활정보

인근에 경인중학교가 위치하여 교육 여건이 우수합니다. 단독 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호입니다. 건물 내부 마감은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 등이 사용되었습니다. 급·배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중인 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재로 이어질 수 있습니다.

* 면적 확인 필요: 제공된 정보상 토지 및 건물 면적이 0.00㎡로 표기되어 있어, 실제 면적에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 이는 감정평가 과정에서의 특이사항이거나 데이터 입력 오류일 수 있습니다.

* 미상 임대차: 임대 관계가 확인되지 않아, 현황 점유 관계에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한: 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 지정된 구역으로 인해 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설(현황 주택) 물건입니다. 초등학교 및 중학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋으며, 대중교통 접근성도 무난한 편입니다. 가장 큰 이슈는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치이며, 이를 해결하기 위한 법적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 면적 정보가 0.00㎡로 기재된 점은 상세한 감정평가서 원문을 통해 반드시 소명 받아야 할 부분입니다. 권리 관계는 강제경매 특성상 비교적 양호할 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 법원 서류 확인은 필수입니다.

1.1. 8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 현재 주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 용도 변경 관련 문제가 해결된다면 실거주 목적의 주택으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 상가 전환 가능성: 공부상 근린상가이므로, 용도 관련 문제가 해결될 경우 상가로서의 가치도 기대할 수 있습니다. 지역 내 주거민을 대상으로 한 소규모 상가로 운영 가능성이 있습니다.

* 소액 투자: 감정가 1억 7천5백만원을 기준으로, 향후 경매가 진행됨에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 발전 가능성: 구로구 지역의 지속적인 개발 및 주거 환경 개선에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계