나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경135667
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로5길 25, 제6층 제601호 (화곡동, 예담채)
• 감정가: 314,000,000원
• 최저가: 102,891,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매9계 2024타경135667 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로5길 25, 제6층 제601호 (화곡동, 예담채) | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 102,891,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (강서구 화곡동 다세대주택)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135667 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 314,000,000원

건물 상세 정보

층수: 6층 중 6층

사용승인일: 2018.2.27. (비교적 신축급 건물)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 전용면적: 46.87제곱미터 (약 14.18평)

토지 상세 정보

토지 지분면적: 29.39제곱미터 (약 8.89평)

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

1.2. 입지 및 환경 분석

입지조건

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 가구에게 선호될 수 있는 입지입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있으나 버스 노선을 통해 연계성은 확보된 상태입니다.

상권분석 및 생활정보

주변의 근린생활시설을 통해 일상적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 특히, 서울화곡초등학교가 인접하여 학군 환경이 양호하며, 이는 다세대주택 수요층에게 긍정적인 요소로 작용합니다.

혐오시설 여부

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공법상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등의 공항 관련 규제가 설정되어 있어 소음 발생 가능성 및 향후 개발 제한 요소는 잠재적으로 검토되어야 합니다.

1.3. 권리 분석 및 특이사항

매각 대상 및 경매 형태

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 없습니다.

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOOO에 의한 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자(장OO)와 채무자(장OO)가 동일하여 일반적인 강제경매 절차를 따릅니다.

특이사항 (잠재적 리스크)

현장조사 시 거주인 부재로 인해 임대 관계가 미상입니다. 이는 낙찰 후 매수인이 실제 점유자를 명도(퇴거)시키는 과정에서 주거 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인인지, 혹은 단순한 소유자 점유인지를 파악하기 어렵다는 리스크를 내포합니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무 및 권리 관계(특히, 대항력 여부)를 확인하는 것이 필수적입니다. 점유자에 대한 명도 절차를 고려한 시간적, 비용적 리스크를 감안해야 합니다.

공법상 제한사항

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물의 높이가 제한됩니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 시설 보호를 위한 규제가 적용되어 있어 향후 증축이나 재건축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 2018년 2월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 화곡동 일대에서 경쟁력을 가질 수 있는 물건입니다. 서울화곡초등학교가 인접한 주거 선호 지역에 위치하고 있으며, 전용면적 46.87제곱미터(약 14.18평)로 소형 가구가 선호하는 면적대를 형성하고 있습니다. 감정가 314,000,000원 대비 여러 차례 유찰된 경우(정보에 따른 진행 상황 참고)에는 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건이 될 수 있습니다.

투자 포인트

1. **신축급 건물:** 2018년식으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

2. **안정적인 임대 수요:** 소형 평형의 다세대 주택은 1~2인 가구 및 신혼부부 등에게 꾸준한 임대 수요를 확보하고 있습니다. 초등학교 인근 입지로 주거 선호도가 높습니다.

3. **가격 경쟁력:** 강제경매로 진행되며, 유찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

4. **실수요 및 투자 적합:** 소형 주택을 찾는 실수요자나, 임대 수익을 목적으로 하는 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계