나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135667 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은
공동주택단지 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내에 구분 소유된 6층 601호로서,
(사용승인일 : 2018.2.27)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

자체기반 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노 폭 약 6-8미터 내외 포장된 도로와 각각 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망) , 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공
방어협조구역(위탁고도: 77-257m, 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준
하여 평가하였음.

2. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여
표준적인 일반적인 상태를 기준으로 도시하였는 바 실제와 상이할수 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135667 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호

도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로5길 25 (화곡동)

용도: 도시형생활주택

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.39㎡ (약 8.89평)

건물면적: 46.87㎡ (약 14.18평)

건물지분: 46.87㎡ (약 14.18평)

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2018년 02월 27일

건축물 주요용도: 공동주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화곡초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 남동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 6-8미터 내외의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권, 이순남, 2018.09.03 접수, 채권액 29,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

을6, 주택임차권, 서수미, 2020.04.27 접수, 임차금액 272,000,000원.

전입일자: 2018년 08월 16일, 확정일자: 2018년 08월 16일.

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 272,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 기타 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-08, 대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-10-26, 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 272,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-08-16, 확정일자: 2018-08-16, 배당신고일자: 2020-04-27, 대항력: 있음

(주: 서수미 임차인과 동일한 내용으로 보이며, 법인으로서 임차권을 등기한 것으로 추정됩니다. 서수미 임차인과 동일하게 보증금 인수 여부 검토 필요)

3.4. 등기부 요약

소유권보존(2018.03.08), 공유자전원지분 이전(2018.09.03), 근저당(2018.09.03, 말소기준권리), 근저당(2018.09.19, 말소), 압류(2019.12.06, 말소), 압류(2020.06.02, 말소), 가압류(2020.08.31, 말소), 주택임차권(2020.04.27, 인수), 압류(2021.04.12, 말소), 강제경매개시결정(2024.09.12, 말소).

총 등기부채권액: 1,372,000,000원

3.5. 권리분석 주의사항

대항력 있는 임차인 서 (또는 서울보증보험주식회사)의 보증금 272,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 확정되어 있으나, 낙찰 후 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 하는 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 역세권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"서울화곡초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 강서도서관, 강서구청 등 공공시설 이용도 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(서수미 또는 서울보증보험주식회사)의 보증금 272,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 금액이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 부담해야 합니다.

6.2. 높은 총 채권액

총 등기부채권액이 1,372,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 이해관계가 복잡하고 추가적인 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다.

6.3. 도시지역 및 용도 제한

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재하므로 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않으나, 공항 관련 보호지구로 지정되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 서울화곡초등학교 인근의 주거 입지와 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인(서수미 또는 서울보증보험주식회사)이 보증금 272,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 인수 부담이 낙찰가의 실질적인 매수인의 투자 비용을 결정하게 됩니다. 감정가 314,000,000원을 기준으로 낙찰될 경우, 인수 보증금을 제외한 실질 부담액은 42,000,000원에 불과하여 시세 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 총 채권액과 공항 관련 용도 지역 제한 등 추가적인 검토가 필요한 부분이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 초등학교 인근으로 자녀 교육 환경 고려 시 안정적인 주거 가치.

* 대항력 있는 임차인 인수분을 활용하여 시세 대비 매우 낮은 실질 투자금으로 취득 가능.

* 강서구 화곡동 일대의 지속적인 주택 수요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 시세는 유사 건물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본 물건(46.87㎡)의 시세는 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 314,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 272,000,000원을 인수한다고 가정하면, 매수인의 실제 부담액은 다음과 같습니다.

* 감정가 314,000,000원 낙찰 시: 실질 부담액 314,000,000원 - 272,000,000원 = 42,000,000원

* 주변 시세 300,000,000원 기준: 실질 부담액 300,000,000원 - 272,000,000원 = 28,000,000원

이는 주변 시세 대비 매우 낮은 실질 부담액이므로, 입찰 경쟁이 매우 치열할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 위험, 공항 관련 제한 등을 고려하여 신중하게 접근해야 하지만, 잠재적 수익률이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

* 권장 입찰가: 325,000,000원

(상기 금액으로 낙찰 시, 매수인의 실질 부담액은 325,000,000원 - 272,000,000원 = 53,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.